Từ ngày 01/8/2024, Luật đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong các giao dịch bất động sản, đặc biệt là thủ tục sang tên sổ đỏ. Đây là bước bắt buộc đối với các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế... nhằm bảo đảm quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý cho người sử dụng đất.
1. Sang tên sổ đỏ là gì?
Sang tên sổ đỏ, còn được gọi là đăng ký biến động quyền sử dụng đất, là thủ tục pháp lý bắt buộc khi có sự thay đổi về chủ thể sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Các trường hợp phổ biến bao gồm: mua bán, tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn, v.v.
Theo Khoản 3 Điều 133 Luật đất đai 2024, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh giao dịch như mua bán, tặng cho, thừa kế, tính từ thời điểm bàn giao tài sản.
2. Thời hạn bắt buộc sang tên sổ đỏ
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Nếu quá thời hạn này mà chưa thực hiện đăng ký biến động, sẽ bị xử phạt theo quy định hiện hành.
3. Thời gian cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời hạn xử lý hồ sơ được quy định như sau:
- Thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: Không quá 20 ngày làm việc.
- Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền: Không quá 03 ngày làm việc.
Việc đăng ký sang tên cần thực hiện trong các trường hợp:
- Đã ký hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản.
- Có quyết định phân chia di sản hoặc đã hoàn tất thủ tục khai nhận thừa kế.
Lưu ý: Nếu quá thời hạn quy định mà không sang tên, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính.
4. Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm những gì?
Theo Điều 11 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ đăng ký biến động bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu 09/ĐK).
- Hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế (được công chứng hoặc chứng thực).
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
- CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
- Giấy tờ chứng minh được miễn thuế (nếu có).
5. Nộp hồ sơ sang tên ở đâu?
Người dân có thể nộp hồ sơ sang tên tại một trong các cơ quan sau, tùy theo địa phương:
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
- Bộ phận Một cửa tại UBND cấp huyện.
- UBND cấp xã (nếu địa phương áp dụng cơ chế một cửa liên thông).
Lưu ý: Trước khi đến nộp hồ sơ, nên liên hệ trước hoặc tra cứu thông tin địa phương để xác định đúng nơi tiếp nhận.
6. Thời gian giải quyết hồ sơ
Theo Khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết hồ sơ được quy định như sau:
Khu vực : Thời gian tối đa
- Nông thôn: Không quá 15 ngày làm việc
- Đô thị: Không quá 20 ngày làm việc
- Doanh nghiệp tổ chức lại: Không quá 10 ngày làm việc
Lưu ý: Thời gian trên không bao gồm các ngày nghỉ lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế, phí) hoặc thời gian phối hợp xử lý giữa các cơ quan nhà nước.
7. Mức phạt nếu không sang tên đúng hạn
Theo Khoản 2 và 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc chậm sang tên sẽ bị xử phạt hành chính:
Tại khu vực nông thôn:
- Phạt từ 1 – 3 triệu đồng nếu chậm trong vòng 24 tháng.
- Phạt từ 2 – 5 triệu đồng nếu chậm trên 24 tháng.
Tại khu vực đô thị:
Mức phạt gấp đôi so với nông thôn, tức có thể lên tới 10 triệu đồng tùy thời gian vi phạm.
8. Những lưu ý quan trọng khi sang tên
Để quá trình sang tên được thuận lợi, người dân cần chú ý:
- Kiểm tra kỹ thông tin thửa đất: Về quy hoạch, mục đích sử dụng, tranh chấp (nếu có).
- Chỉ ký hợp đồng tại nơi có thẩm quyền: Phòng công chứng hoặc UBND xã/phường.
- Tìm hiểu rõ quy hoạch địa phương: Tránh mua đất trong vùng bị quy hoạch treo hoặc có nguy cơ thu hồi.
- Giữ bản sao toàn bộ hồ sơ: Phòng khi phát sinh khiếu nại hoặc tranh chấp.
Kết luận;
Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước chuyển quan trọng trong việc quản lý đất đai, với nhiều cải cách thủ tục hành chính hướng đến sự minh bạch, hiệu quả. Tuy nhiên, nếu người dân không nắm vững quy định mới, đặc biệt là thủ tục sang tên sổ đỏ, có thể đối mặt với nguy cơ xử phạt hành chính hoặc tranh chấp pháp lý. Do đó, cần chủ động cập nhật thông tin, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tuân thủ thời gian thực hiện để đảm bảo quyền lợi trong quá trình sử dụng đất hợp pháp.
