Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt lịch sử đối với khu vực phía Nam Thủ đô với sự ra đời của Xã Ứng Hòa. Đây là một "siêu xã" được thành lập dựa trên cuộc đại sáp nhập của 8 xã vùng trũng và vùng ven trục đường 428, tạo nên một quỹ đất khổng lồ rộng gần 68km².
Sự kiện này không chỉ tinh gọn bộ máy hành chính mà còn đánh thức tiềm năng của vùng đất cửa ngõ kết nối Hà Nội với Hà Nam. Với tư cách là chuyên gia thị trường, Nhà Đất VN sẽ cùng bạn phân tích chi tiết diện mạo mới, quy hoạch hạ tầng và những cơ hội đầu tư "bắt đáy" tại khu vực này.
1. Tổng quan Xã Ứng Hòa Hà Nội sau sáp nhập
Xã Ứng Hòa Hà Nội sau sáp nhập bước vào giai đoạn phát triển mới với địa giới mở rộng, hạ tầng đồng bộ và không gian đô thị hóa nhanh. Khu vực này trở thành tâm điểm đầu tư nhờ giao thông hoàn thiện và tiềm năng tăng giá bất động sản giai đoạn sắp tới.
.jpg)
1.1. Xã Ứng Hòa sáp nhập gồm những xã nào?
Xã Ứng Hòa mới là một đơn vị hành chính có quy mô diện tích rất lớn, được thành lập dựa trên sự sáp nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của 8 xã cũ thuộc huyện Ứng Hòa:
- Xã Đại Cường
- Xã Đại Hùng
- Xã Đông Lỗ (Nổi tiếng với địa danh Chợ Cháy)
- Xã Đồng Tân (Cửa ngõ kết nối Quốc lộ 1A)
- Xã Kim Đường
- Xã Minh Đức
- Xã Trầm Lộng
- Xã Trung Tú
1.2. Xã Ứng Hòa sáp nhập theo Nghị quyết nào?
Cơ sở pháp lý cao nhất cho việc sáp nhập và thành lập Xã Ứng Hòa mới được quy định cụ thể tại:
Nghị quyết số 1656/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ban hành và có hiệu lực từ ngày 16/6/2025 về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của thành phố Hà Nội năm 2025.
Tại khoản 71 của Nghị quyết, quy định rõ: sắp xếp toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của 8 xã gồm Đại Cường, Đại Hùng, Đông Lỗ, Đồng Tân, Kim Đường, Minh Đức, Trầm Lộng và Trung Tú để thành lập đơn vị hành chính mới có tên gọi là Xã Ứng Hòa.
Việc sáp nhập này được thực hiện trên cơ sở khoản 1 Nghị quyết số 76/2025/UBTVQH15 (ban hành ngày 14/4/2025, có hiệu lực từ 15/4/2025) về sắp xếp đơn vị hành chính và tổ chức mô hình chính quyền địa phương theo 02 cấp: Thành phố - Xã, đồng thời bãi bỏ cấp Huyện trước đây.
Hệ thống văn bản này là căn cứ pháp lý quan trọng để các cơ quan chức năng cập nhật dữ liệu dân cư, điều chỉnh bản đồ địa chính và hướng dẫn người dân thực hiện các thủ tục hành chính - pháp lý sau khi sáp nhập.
1.3. Diện tích và quy mô dân số Xã Ứng Hòa sau sáp nhập
Sau khi hợp nhất 8 xã, Xã Ứng Hòa trở thành một trong những xã có diện tích lớn nhất Hà Nội:
- Tổng diện tích tự nhiên: 67,81 km²
- Quy mô dân số (tính đến 2025): Khoảng 63.750 người
- Mật độ dân số: 1.542 người/km²
Với mật độ dân số hơn 1.500 người/km² trên một diện tích rộng lớn, Xã Ứng Hòa sở hữu "quỹ đất dự trữ" (land bank) khổng lồ. Đây là lợi thế tuyệt đối để phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các khu đô thị sinh thái quy mô lớn trong tương lai.
2. Bản đồ & Quy hoạch địa giới hành chính Xã Ứng Hòa sau sáp nhập
Bản đồ và quy hoạch địa giới Xã Ứng Hòa sau sáp nhập thể hiện rõ ranh giới mới, phạm vi quản lý và định hướng phát triển không gian đô thị, dân cư theo quy hoạch mới.
2.1. Xã Ứng Hòa ở đâu? giáp xã nào, quận nào?
Xã Ứng Hòa là một trong 4 đơn vị hành chính mới (cùng với Xã Vân Đình, Xã Ứng Thiên, Xã Hòa Xá) được hình thành sau 1/7/2025 trên diện tích của huyện Ưng Hoà. Nằm ở cực Nam của Thành phố Hà Nội, xã có vị trí chiến lược tiếp giáp tỉnh Hà Nam.
Địa giới hành chính cụ thể:
- Phía Bắc: Giáp xã Vân Đình (trung tâm huyện lỵ cũ) và xã Phượng Dực (Phú Xuyên).
- Phía Tây: Giáp xã Hòa Xá.
- Phía Nam: Giáp các xã Nguyễn Úy, Lê Hồ, Duy Hà (thuộc huyện Kim Bảng, tỉnh Hà Nam).
- Phía Đông: Giáp xã Chuyên Mỹ (huyện Phú Xuyên).
2.2. Các tuyến đường trọng điểm đi qua (đường Quảng Đại, ĐT 428…)
Hạ tầng giao thông của Xã Ứng Hòa đang được đầu tư mạnh mẽ để phá vỡ thế "vùng trũng":
- Đường tỉnh 428 (ĐT 428): Trục xương sống huyết mạch chạy xuyên qua các xã cũ như Minh Đức, Đồng Tân, kết nối trực tiếp ra Quốc lộ 1A.
- Đường Quảng Đại: Tuyến đường liên kết vùng quan trọng.
- Trục đê sông Nhuệ/Sông Đáy: Đóng vai trò quan trọng trong giao thông thủy và cảnh quan.
- Quy hoạch trục phát triển phía Nam (Cienco 5 kéo dài): Dự kiến sẽ đi qua hoặc tiệm cận khu vực này, mở ra cơ hội đột phá về giao thương.
2.3. Trụ sở UBND xã Ứng Hòa: Địa chỉ và SĐT liên hệ
Trụ sở hành chính của xã mới được đặt tại vị trí thuận lợi để người dân từ các xã cũ dễ dàng di chuyển đến:
- Địa chỉ: Thôn Trạch Bái, xã Ứng Hòa, thành phố Hà Nội
- Số điện thoại: 0768.221.221
3. Hướng dẫn thủ tục hành chính sau sáp nhập
Hướng dẫn đầy đủ các thủ tục hành chính sau sáp nhập tại Xã Ứng Hòa, gồm quy trình cập nhật giấy tờ, hồ sơ địa chính và các bước công dân cần thực hiện.
3.1. Sáp nhập xã có phải làm lại Sổ hồng / Sổ đỏ không?
- Không bắt buộc: Các Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ) ghi tên xã cũ (ví dụ: xã Đông Lỗ, xã Trầm Lộng...) vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý.
- Thực hiện: Người dân chỉ cần thực hiện thủ tục đính chính tên đơn vị hành chính mới khi thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp vay vốn.
3.2. Thủ tục cập nhật Căn cước công dân (CCCD), hộ khẩu, BHYT
- Dữ liệu dân cư: Thông tin địa giới hành chính "Xã Ứng Hòa" sẽ được Bộ Công an tự động cập nhật trên hệ thống Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư (VNeID).
- Giấy tờ: Người dân tiếp tục sử dụng CCCD gắn chip cũ. Thẻ BHYT và các giấy tờ khác sẽ được các cơ quan chức năng có lộ trình cập nhật tự động hoặc cấp đổi khi hết hạn.
3.3. Doanh nghiệp cần đổi Giấy phép kinh doanh như thế nào?
- Yêu cầu: Các doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh tại 8 xã cũ cần nộp hồ sơ cập nhật địa chỉ trụ sở chính (ví dụ: từ "xã Đồng Tân" thành "xã Ứng Hòa") để đảm bảo tính hợp lệ của hóa đơn và nghĩa vụ thuế.
- Hỗ trợ: Thủ tục thực hiện trực tuyến qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.
4. Đánh giá Hạ tầng & Tiện ích Xã Ứng Hòa
Đánh giá hạ tầng và hệ thống tiện ích tại Xã Ứng Hòa sau sáp nhập, gồm giao thông, dịch vụ công, thương mại và chất lượng sống, giúp định hướng đầu tư hiệu quả.
4.1. Tiện ích giáo dục (Danh sách trường học nổi bật)
Xã Ứng Hòa sở hữu mạng lưới giáo dục dày đặc, kế thừa từ 8 xã cũ:
- THPT Đại Cường, THPT Ứng Hòa B: Các trường cấp 3 trọng điểm phục vụ con em trong khu vực.
- Hệ thống trường Tiểu học, THCS tại từng thôn/xã cũ (Đông Lỗ, Trầm Lộng...) đều đạt chuẩn, đảm bảo nhu cầu học tập tại chỗ.
4.2. Tiện ích y tế (Bệnh viện, trạm xá, phòng khám)
- Bệnh viện Đa khoa Vân Đình: Nằm ngay giáp ranh phía Bắc (tại TT Vân Đình), là cơ sở y tế lớn nhất khu vực.
- Mạng lưới 8 trạm y tế xã cũ được sáp nhập và quy hoạch lại thành các Phòng khám đa khoa khu vực, nâng cao chất lượng khám chữa bệnh ban đầu.
4.3. Tiện ích thương mại, chợ, siêu thị…)
- Chợ Cháy (Đông Lỗ): Khu chợ nổi tiếng và sầm uất bậc nhất vùng Nam Ứng Hòa, trung tâm giao thương nông sản và hàng hóa.
- Chợ đầu mối nông sản: Các điểm thu mua lúa gạo, thủy sản tại Trầm Lộng, Đại Cường.
5. Phân tích tiềm năng đầu tư theo khu vực cũ (Khu vực trọng điểm sau sáp nhập)
5.1. Khu vực xã Đại Cường cũ:
Vùng đất bãi ven sông. Nhà đất bán xã Đại Cường thu hút nhà đầu tư quan tâm đến nông nghiệp công nghệ cao và đất vườn sinh thái. Giá đất tại đây còn rất rẻ so với mặt bằng chung.
5.2. Khu vực xã Đại Hùng cũ:
Tiềm năng phát triển mới. Nhà đất bán xã Đại Hùng phù hợp cho các nhà đầu tư tích sản, mua gom đất thổ cư trong dân để chờ hạ tầng giao thông nông thôn mới hoàn thiện.
5.3. Khu vực xã Đông Lỗ cũ:
Thủ phủ thương mại. Nhà đất bán xã Đông Lỗ (đặc biệt khu vực Chợ Cháy) luôn có tính thanh khoản cao nhất. Nhà mặt đường tại đây kinh doanh sầm uất, giá trị tương đương đất thị trấn.
5.4. Khu vực xã Đồng Tân cũ:
Cửa ngõ giao thông. Nhà đất bán xã Đồng Tân hưởng lợi lớn nhất từ vị trí tiếp giáp trục đường dẫn ra Quốc lộ 1A và cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình. Đây là khu vực lý tưởng để phát triển kho bãi, nhà xưởng.
5.5. Khu vực xã Kim Đường cũ:
Vùng trũng giá. Nhà đất bán xã Kim Đường đang là điểm đến của dòng vốn nhỏ, tìm kiếm cơ hội x2, x3 tài sản trong dài hạn khi quy hoạch khu công nghiệp được triển khai.
5.6. Khu vực xã Minh Đức cũ:
Kết nối liên vùng. Nhà đất bán xã Minh Đức nằm trên trục ĐT 428, thuận tiện di chuyển sang Phú Xuyên và Hà Nam. Đất mặt đường tại đây có tiềm năng tăng trưởng ổn định.
5.7. Khu vực xã Trầm Lộng cũ:
Vựa lúa và thủy sản. Nhà đất bán xã Trầm Lộng chủ yếu là đất thổ cư xen kẹt và đất nông nghiệp. Xu hướng chuyển đổi sang mô hình trang trại kết hợp nghỉ dưỡng đang nhen nhóm tại đây.
5.8. Khu vực xã Trung Tú cũ:
Trung tâm tiểu vùng. Nhà đất bán xã Trung Tú có hạ tầng khang trang, tập trung nhiều tiện ích công cộng. Đất nền, nhà ở tại đây phù hợp với nhu cầu ở thực của người dân địa phương.
6. Phân tích thị trường & Tiềm năng Bất động sản Xã Ứng Hòa 2025
Thị trường nhà đất huyện Ứng Hòa nói chung và Xã Ứng Hòa mới nói riêng đang là "vùng trũng" giá thấp nhất Hà Nội. Với quỹ đất 67km², nơi đây đang được quy hoạch để trở thành vành đai xanh và trung tâm công nghiệp nhẹ, logistics phía Nam Thủ đô.
6.1. Phân khúc nhà mặt phố Xã Ứng Hòa
Tiềm năng: Các căn nhà mặt phố Ứng Hòa dọc đường tỉnh 428 và khu vực chợ Cháy (Đông Lỗ) là "gà đẻ trứng vàng". Giá trị kinh doanh tại đây rất tốt nhờ phục vụ nhu cầu của hơn 6 vạn dân.
6.2. Phân khúc nhà ngõ Xã Ứng Hòa
Đặc điểm: Nhà ngõ Ứng Hòa (ngõ ô tô) tại các thôn xóm có giá cực kỳ hấp dẫn (dao động 10-15 triệu/m2). Đây là phân khúc an toàn cho người có thu nhập thấp muốn an cư tại Hà Nội.
6.3. Đất nền Xã Ứng Hòa
Cơ hội: Đất ở Ứng Hòa (đất đấu giá) tại Đồng Tân, Đông Lỗ đang là kênh đầu tư "hot". Với mức giá khởi điểm thấp, dư địa tăng giá cao khi hạ tầng kết nối với Phú Xuyên và Hà Nam hoàn thiện.
6.4. Các dự án bất động sản tại Xã Ứng Hòa
Tâm điểm: Mặc dù chưa có nhiều dự án nhà ở thương mại lớn, nhưng thông tin về dự án Him Lam Ứng Hòa và các cụm công nghiệp mới đang tạo ra làn sóng "gom đất" đón đầu quy hoạch tại khu vực này.
6.5. Thị trường nhà cho thuê Xã Ứng Hòa
Xu hướng: Nhu cầu nhà cho thuê Ứng Hòa hiện tại chủ yếu phục vụ công nhân tại các xưởng sản xuất nhỏ và giáo viên. Tuy nhiên, tiềm năng sẽ bùng nổ khi các cụm công nghiệp dọc QL1A và ĐT 428 đi vào hoạt động.
7. Kết luận: Có nên mua nhà đất Xã Ứng Hòa thời điểm này?
7.1. Tổng kết ưu điểm
- Giá rẻ nhất Hà Nội: Là cơ hội cuối cùng để sở hữu đất Thủ đô với mức tài chính thấp (từ 500 triệu - 1 tỷ đồng).
- Quỹ đất rộng: Thích hợp cho các nhà đầu tư cá mập muốn làm kho xưởng hoặc trang trại lớn.
- Hạ tầng đang lên: Trục ĐT 428 và kết nối với cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình là động lực tăng giá dài hạn.
7.2. Lời khuyên cho nhà đầu tư
- Tích sản: Mua đất thổ cư, đất đấu giá tại Đồng Tân, Đông Lỗ để "quên" trong 3-5 năm, biên độ lợi nhuận có thể đạt x2.
- Khai thác: Mua đất mặt đường lớn để kinh doanh vật liệu xây dựng hoặc làm kho trung chuyển hàng hóa.
- Lưu ý: Kiểm tra kỹ quy hoạch đất lúa và hành lang thoát lũ sông Nhuệ/Sông Đáy trước khi xuống tiền.
--Nhà Đất VN--
