Trên bản đồ hành chính phía Bắc Thủ đô chứng kiến sự xuất hiện của Xã Thư Lâm (mới), một đơn vị hành chính "khủng" được hợp nhất từ hàng loạt xã, thị trấn giàu truyền thống của huyện Đông Anh. Không chỉ sở hữu diện tích rộng lớn và dân số đông đúc, Thư Lâm còn là nơi quy tụ của các làng nghề tỷ đô và trục giao thông huyết mạch Quốc lộ 3.
Cùng đội ngũ Nhà Đất VN phân tích chi tiết về quy hoạch, bản đồ và những cơ hội đầu tư "vàng" tại vùng đất này trong bài viết dưới đây.
1. Thông tin nhanh về Xã Thư Lâm, TP Hà Nội (mới)
| Tiêu chí | Thông số chi tiết |
| Tên đơn vị hành chính | Xã Thư Lâm |
| Diện tích tự nhiên | 43,84 km² (Quy mô rất lớn) |
| Quy mô dân số | 102.580 người (Tính đến 2025 - Dân số siêu khủng cấp xã) |
| Mật độ dân số | 2.340 người/km² (Mật độ cao, phản ánh sự sầm uất của đô thị và làng nghề) |
| Đơn vị sáp nhập | Xã Thụy Lâm, xã Vân Hà và một phần các xã: Xuân Nộn, Liên Hà, Dục Tú, Nguyên Khê, Uy Nỗ, Việt Hùng, thị trấn Đông Anh. |
| Căn cứ pháp lý | Nghị quyết 1656/NQ-UBTVQH15 |
| Vị trí | Phía Đông Bắc huyện Đông Anh cũ, giáp ranh Bắc Ninh |
| Trụ sở hành chính | Thôn Thiết Bình, xã Thư Lâm, thành phố Hà Nội |
2. Tổng quan về Xã Thư Lâm sáp nhập
Xã Thư Lâm được thành lập theo Nghị quyết sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025, trên cơ sở sáp nhập toàn bộ xã Thụy Lâm, Vân Hà và một phần các xã Xuân Nộn, thị trấn Đông Anh, Liên Hà, Dục Tú, Nguyên Khê, Uy Nỗ, Việt Hùng. Địa bàn mới mở rộng, hạ tầng kết nối thuận lợi, tạo dư địa phát triển đô thị & nhà đất giai đoạn 2026-2030.
2.1. Xã Thư Lâm sáp nhập gồm những đơn vị nào?
Xã Thư Lâm được ví như một "Huyện Đông Anh thu nhỏ" khi bao trùm nhiều khu vực kinh tế trọng điểm của Huyện Đông Anh cũ. Địa giới bao gồm sự pha trộn giữa:
- Vùng lõi đô thị: Một phần Thị trấn Đông Anh và Xã Uy Nỗ (trung tâm hành chính, thương mại).
- Thủ phủ làng nghề: Xã Vân Hà (đồ gỗ mỹ nghệ), Xã Liên Hà, Xã Dục Tú (sắt thép).
- Vùng di tích & Lịch sử: Xã Thụy Lâm (Đền Sái), Xã Xuân Nộn.
- Vùng công nghiệp & Giao thông: Xã Nguyên Khê, Xã Việt Hùng (trục đường sắt và QL3).
2.2. Xã Thư Lâm sáp nhập theo Nghị quyết nào?
Tính pháp lý của đơn vị hành chính mới được xác lập dựa trên văn bản:
Nghị quyết số 1656/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của thành phố Hà Nội năm 2025, được ban hành và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16 tháng 6 năm 2025.
Tại khoản 113 của Nghị quyết quy định: sắp xếp toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của các xã Thụy Lâm, Vân Hà; một phần diện tích tự nhiên và toàn bộ quy mô dân số của xã Xuân Nộn; một phần diện tích tự nhiên và quy mô dân số của thị trấn Đông Anh và các xã Liên Hà (huyện Đông Anh), Dục Tú, Nguyên Khê, Uy Nỗ, Việt Hùng để thành lập đơn vị hành chính mới có tên gọi là xã Thư Lâm.
Việc sắp xếp đơn vị hành chính nêu trên được thực hiện theo cơ chế quy định tại Nghị quyết số 76/2025/UBTVQH15 ngày 14 tháng 4 năm 2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 15 tháng 4 năm 2025, về tổ chức mô hình chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp: Thành phố - Xã, đồng thời chấm dứt hoạt động của cấp huyện theo quy định.
Đây là hệ thống văn bản pháp lý gốc, làm căn cứ để các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thực hiện việc cập nhật dữ liệu dân cư, điều chỉnh bản đồ địa chính, cũng như hướng dẫn việc thay đổi, hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ hành chính và pháp lý của tổ chức, cá nhân có liên quan sau khi sắp xếp đơn vị hành chính.
2.3. Diện tích và quy mô dân số Xã Thư Lâm sau sáp nhập
- Diện tích 43,84 km²
- Dân số: 102.580 người
- Mật độ đạt: 2.340 người/km².
Đây là con số ấn tượng cho một đơn vị cấp xã. Mật độ dân số cao tại các khu vực làng nghề (Vân Hà, Liên Hà) và dọc Quốc lộ 3 tạo ra sức cầu khổng lồ về nhà ở, dịch vụ thương mại và bất động sản cho thuê.
3. Bản đồ, Quy hoạch địa giới hành chính và Định hướng phát triển
Bản đồ Xã Thư Lâm sau sáp nhập thể hiện rõ ranh giới hành chính mới, thống nhất với quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội. Định hướng quy hoạch giai đoạn 2026–2035 tập trung hoàn thiện hạ tầng, chỉnh trang khu dân cư, phát triển không gian đô thị - dịch vụ theo hướng bền vững.
3.1. Xã Thư Lâm ở đâu? Thuộc huyện nào?
Xã Thư Lâm là 1 trong 5 xã mới (cùng với Xã Đông Anh, Phúc Thịnh, Thiên Lộc và Vĩnh Thanh), được hình thành từ 1/7/2025 trên địa bàn của Huyện Đông Anh cũ (nay thuộc Thành Phố Hà Nội).
Vị trí cửa ngõ giao thương phía Đông Bắc: Xã Thư Lâm nằm cách Xã Đông Anh (trung tâm mới) khoảng 10km và cách huyện Gia Lâm khoảng 19km về phía Đông.
Tiếp giáp địa lý:
- Phía Bắc: Giáp xã Sóc Sơn (huyện Sóc Sơn) và xã Đa Phúc.
- Phía Tây: Giáp xã Phúc Thịnh (khu vực Nguyên Khê - Xuân Nộn cũ).
- Phía Đông: Giáp tỉnh Bắc Ninh (qua sông Ngũ Huyện Khê/Sông Cầu - kết nối làng nghề Đồng Kỵ).
- Phía Nam: Giáp xã Đông Anh (vùng trung tâm Nam Hồng - Tiên Dương cũ).
3.2. Các tuyến đường trọng điểm đi qua..
Hệ thống giao thông của Thư Lâm là "xương sống" kinh tế của cả vùng:
- Quốc lộ 3: Tuyến đường huyết mạch kết nối Hà Nội - Thái Nguyên.
- Các trục đường làng nghề: Đường Thư Lâm, Hà Liên, Dục Tú, Vân Hà - nơi xe container ra vào tấp nập.
- Đường Nguyên Khê - Lê Hữu Tựu: Kết nối KCN Nguyên Khê.
- Đường Lâm Tiên: Trục cảnh quan và dịch vụ.
3.3. Trụ sở UBND Xã Thư Lâm: Địa chỉ và SĐT liên hệ
- Địa chỉ: Thôn Thiết Bình, xã Thư Lâm, thành phố Hà Nội (Khu vực trung tâm Vân Hà cũ, thuận tiện kết nối các làng nghề).
- Số điện thoại: 0367.703.196
4. Hướng dẫn thủ tục hành chính sau sáp nhập xã
4.1. Sáp nhập phường, xã có phải làm lại Sổ hồng / Sổ đỏ không?
Không: Sổ đỏ ghi tên các xã cũ (Thụy Lâm, Vân Hà, Dục Tú...) vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý.
- Thực hiện khi: Có giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. Lúc này Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cập nhật tên "Xã Thư Lâm" vào trang biến động.
4.2. Thủ tục cập nhật Căn cước công dân (CCCD), hộ khẩu, BHYT)
- Tự động: Dữ liệu dân cư quốc gia sẽ tự động cập nhật. Người dân không bắt buộc đổi CCCD trừ khi hết hạn hoặc có nhu cầu thay đổi thông tin in trên thẻ.
4.3. Doanh nghiệp cần đổi Giấy phép kinh doanh như thế nào?
- Bắt buộc: Đặc biệt quan trọng với các doanh nghiệp sản xuất gỗ, thép tại Vân Hà, Dục Tú. Cần cập nhật địa chỉ trụ sở để đảm bảo tính hợp pháp của hóa đơn VAT và thủ tục hải quan xuất nhập khẩu.
5. Đánh giá Hạ tầng & Tiện ích Xã Thư Lâm
5.1. Tiện ích giáo dục (Danh sách trường học nổi bật)
Thư Lâm sở hữu hệ thống giáo dục dày đặc từ mầm non đến THPT do thừa hưởng từ nhiều xã cũ: THPT Liên Hà, THPT Đông Anh (lân cận), THPT Cổ Loa.
5.2. Tiện ích y tế (Bệnh viện, trạm xá, phòng khám)
Tiếp cận nhanh chóng Bệnh viện Đa khoa Đông Anh và các phòng khám tư nhân chất lượng cao tại khu vực thị trấn Đông Anh cũ và Nguyên Khê.
5.3. Tiện ích thương mại, chợ, siêu thị…
- Chợ Gỗ (Vân Hà, Liên Hà): Trung tâm giao dịch gỗ lớn bậc nhất miền Bắc.
- Chợ Mun, Chợ Tó: Các khu chợ dân sinh sầm uất, hàng hóa phong phú.
6. Phân tích tiềm năng đầu tư theo khu vực cũ (Khu vực trọng điểm sau sáp nhập)
Sự sáp nhập tạo ra một thị trường BĐS "đa sắc thái" tại Thư Lâm:
6.1. Khu vực xã Thụy Lâm cũ
Vùng đất tâm linh. Nhà đất bán xã Thụy Lâm có giá mềm hơn các khu vực khác, phù hợp mua ở thực hoặc đầu tư ven khu di tích Đền Sái. Quỹ đất còn rộng, tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng kết nối sang Bắc Ninh.
6.2. Khu vực xã Vân Hà cũ
Thủ phủ đồ gỗ. Bán nhà đất xã Vân Hà luôn ở mức giá rất cao (có nơi ngang ngửa quận nội thành) do nhu cầu mặt bằng sản xuất và kinh doanh gỗ mỹ nghệ cực lớn. Thanh khoản cực tốt.
6.3. Khu vực xã Xuân Nộn cũ
Vùng đệm công nghiệp. Nhà đất bán xã Xuân Nộn thu hút công nhân KCN Nguyên Khê và Thụy Lâm mua định cư. Giá đất nền tại đây đang tăng trưởng ổn định 10-15%/năm.
6.4. Khu vực thị trấn Đông Anh cũ
Đất vàng thương mại. Nhà đất bán thị trấn Đông Anh (phần sáp nhập vào Thư Lâm) giữ vị thế độc tôn về tiện ích và dịch vụ. Đây là phân khúc an toàn, giữ giá tốt nhất.
6.5. Khu vực xã Liên Hà cũ
Làng nghề giàu có. Nhà đất bán xã Liên Hà, Đông Anh tập trung nhiều đại gia gỗ. Đất đấu giá và đất mặt đường kinh doanh tại đây là "hàng hiếm", được săn lùng ráo riết.
6.6. Khu vực xã Dục Tú cũ
Làng nghề kim khí. Nhà đất bán xã Dục Tú nổi bật với phân khúc đất xưởng và đất thổ cư mặt đường lớn xe tải ra vào được.
6.7. Khu vực xã Nguyên Khê cũ
Cửa ngõ Logistics. Nhà đất bán xã Nguyên Khê (phần thuộc Thư Lâm) ven QL3 và đường Lê Hữu Tựu rất thích hợp làm kho bãi, showroom.
6.8. Khu vực xã Uy Nỗ cũ
Trung tâm hành chính. Nhà đất bán xã Uy Nỗ (phần sáp nhập) hưởng lợi từ hạ tầng hoàn chỉnh, dân trí cao, gần trung tâm văn hóa huyện.
6.9. Khu vực xã Việt Hùng cũ
Khu vực đang đô thị hóa mạnh. Nhà đất bán xã Việt Hùng, Đông Anh là điểm nóng đầu tư nhờ vị trí tiếp giáp đường sắt và các dự án mở đường lớn.
7. Phân tích thị trường & Tiềm năng Bất động sản Xã Thư Lâm
Thị trường bán nhà đất Huyện Đông Anh đang dồn sự chú ý về Thư Lâm - nơi hội tụ "Tiền" (làng nghề) và "Đất" (quỹ đất rộng).
7.1. Phân khúc nhà mặt tiền Xã Thư Lâm
Bán nhà mặt phố Xã Thư Lâm tại các trục đường làng nghề Vân Hà, Dục Tú có giá trị khai thác thương mại cực cao, dòng tiền cho thuê có thể đạt 30-50 triệu/tháng.
7.2. Phân khúc nhà ngõ Xã Thư Lâm
Bán nhà ngõ Xã Thư Lâm tại Thụy Lâm, Xuân Nộn là lựa chọn lý tưởng cho người lao động với tầm giá 1.5 - 2.5 tỷ đồng/căn, ngõ rộng ô tô đỗ cửa.
7.3. Đất nền Xã Thư Lâm
Mua bán đất Đông Anh vẫn là kênh đầu tư vua. Đặc biệt là đất đấu giá tại Liên Hà, Vân Hà luôn thiết lập mặt bằng giá mới sau mỗi phiên đấu.
7.4. Các dự án bất động sản tại Xã Thư Lâm
Khu vực này hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng kết nối tới siêu dự án khu đô thị BRG Smart City (nằm trên trục Nhật Tân - Nội Bài), tạo đà tăng giá cho bất động sản vệ tinh xung quanh.
7.5. Thị trường nhà cho thuê Xã Thư Lâm
Nhu cầu nhà trọ cho thuê Đông Anh rất lớn, phục vụ hàng vạn lao động tại các xưởng gỗ, xưởng thép và KCN Nguyên Khê. Mô hình chung cư mini đang bắt đầu nhen nhóm phát triển.
8. FAQ - Câu hỏi thường gặp về Xã Thư Lâm
8.1. Sáp nhập phường có làm tăng giá nhà Xã Thư Lâm không?
Chắc chắn. Việc hợp nhất nguồn lực và quy hoạch đồng bộ sẽ nâng tầm giá trị đất đai, đặc biệt là các xã vùng ven như Thụy Lâm, Xuân Nộn sẽ được "ăn theo" hạ tầng của các xã làng nghề giàu có.
8.2. Khu vực nào ở Xã Thư Lâm Thích hợp để đầu tư dòng tiền?
Khu vực Vân Hà, Liên Hà (cho thuê xưởng, showroom) và khu vực ven KCN Nguyên Khê (xây nhà trọ).
8.3. Mua nhà đất Xã Thư Lâm Cần lưu ý pháp lý gì?
Cần phân biệt rõ đất ở (ONT) và đất sản xuất kinh doanh (SKC) tại các làng nghề. Kiểm tra kỹ quy hoạch mở đường vì khu vực này đang có nhiều dự án giao thông lớn.
9. Kết luận: Có nên mua nhà đất Xã Thư Lâm Thời điểm này?
Nếu bạn đang tìm kiếm nhà đất đông anh dưới 3 tỷ, hãy nhanh chân khảo sát khu vực Thụy Lâm, Xuân Nộn trước khi mặt bằng giá được thiết lập lại sau sáp nhập.
9.1. Tổng kết ưu điểm
- Kinh tế cực mạnh: Làng nghề truyền thống tạo ra dòng tiền thực.
- Hạ tầng: Kết nối QL3, gần sân bay Nội Bài, tiếp giáp Bắc Ninh.
- Thanh khoản: Luôn cao nhờ nhu cầu thực của người dân địa phương.
9.2. Lời khuyên cho nhà đầu tư
- Đầu tư đất đấu giá là kênh an toàn pháp lý nhất.
- Với đất thổ cư trong dân, ưu tiên các lô đất có thể kinh doanh hoặc làm kho xưởng nhỏ để tối ưu hóa lợi nhuận.
Truy cập ngay Nhà Đất VN để nhận thông tin quy hoạch và giá nhà đất tại Xã Thư Lâm!
--Nhà Đất VN--
