Trên bản hành chính phía Đông Thủ đô chứng kiến sự hình thành của một đơn vị hành chính đặc biệt: Xã Bát Tràng (mới). Không còn gói gọn trong ngôi làng gốm cổ ven sông, Bát Tràng nay đã vươn mình trở thành một cực tăng trưởng mới, sáp nhập cùng thị trấn Trâu Quỳ sầm uất, phường Thạch Bàn, Cự Khối và xã Đa Tốn (nơi có đại đô thị Vinhomes Ocean Park).
Sự cộng hưởng giữa "Di sản - Thương mại - Đô thị nghỉ dưỡng" tạo nên vị thế độc tôn cho vùng đất này. Hãy cùng đội ngũ Nhà Đất VN phân tích chi tiết quy hoạch và cơ hội đầu tư bất động sản tại xã mới đây.
1. Thông tin nhanh về Xã Bát Tràng, TP Hà Nội (mới)
| Tiêu chí | Thông số chi tiết |
| Tên đơn vị hành chính | Xã Bát Tràng |
| Diện tích tự nhiên | 20.86 km² (Tập trung mật độ đô thị hóa và thương mại dịch vụ rất cao) |
| Quy mô dân số | 57.210 người (Tính đến 2025 - Dân trí cao, gồm dân bản địa và cư dân đô thị mới) |
| Mật độ dân số | 2.742 người/km² (Mức độ sầm uất tương đương các quận nội thành cũ) |
| Đơn vị sáp nhập | Xã Kim Đức, Phường Cự Khối, Phường Thạch Bàn, Thị trấn Trâu Quỳ, Xã Đa Tốn và Xã Bát Tràng cũ. |
| Căn cứ pháp lý | Nghị quyết 1656/NQ-UBTVQH15 |
| Vị trí | Trung tâm Huyện Gia Lâm cũ, trải dài từ đê sông Hồng đến QL5B |
| Trụ sở hành chính | Thôn Đào Xuyên, xã Bát Tràng, thành phố Hà Nội |
2. Tổng quan về Xã Bát Tràng sáp nhập
Xã Bát Tràng được thành lập theo chủ trương sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025 của TP Hà Nội, trên cơ sở tổ chức lại các đơn vị lân cận. Việc sáp nhập giúp đồng bộ quản lý đất đai, bảo tồn làng nghề gốm truyền thống và mở rộng không gian phát triển du lịch, dịch vụ và bất động sản giai đoạn 2026–2030.
2.1. Xã Bát Tràng sáp nhập gồm những phường nào?
"Siêu xã" Bát Tràng là sự kết hợp táo bạo giữa các đơn vị hành chính trọng điểm của Huyện Gia Lâm cũ và khu vực ven sông Hồng:
- Trung tâm hành chính & Học thuật: Thị trấn Trâu Quỳ (nơi đặt trụ sở Huyện ủy cũ và Học viện Nông nghiệp).
- Đô thị hiện đại: Xã Đa Tốn (lõi của Vinhomes Ocean Park) và Phường Thạch Bàn (khu đô thị Garden City).
- Du lịch & Di sản: Xã Bát Tràng (cũ) và Xã Kim Đức (vùng gốm sứ và văn hóa ven sông).
- Cửa ngõ ven sông: Phường Cự Khối (đầu cầu Thanh Trì, kết nối Ecopark).
2.2. Xã Bát Tràng sáp nhập theo Nghị quyết nào?
Tính pháp lý của đơn vị hành chính mới được xác lập dựa trên văn bản:
Nghị quyết số 1656/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ban hành và có hiệu lực từ ngày 16 tháng 6 năm 2025, về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của thành phố Hà Nội năm 2025.
Cụ thể, tại khoản 111 của Nghị quyết, quy định sắp xếp toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của xã Kim Đức; phần còn lại của phường Cự Khối sau khi sắp xếp theo quy định tại khoản 39 Điều này; phần còn lại của phường Thạch Bàn sau khi sắp xếp theo quy định tại các khoản 39, 42 và 109 Điều này; phần còn lại của thị trấn Trâu Quỳ và xã Đa Tốn sau khi sắp xếp theo quy định tại khoản 109 Điều này; cùng phần còn lại của xã Bát Tràng sau khi sắp xếp theo quy định tại các khoản 39 và 109 Điều này, để thành lập xã mới có tên gọi là xã Bát Tràng.
Việc sáp nhập được thực hiện theo cơ chế quy định tại Nghị quyết số 76/2025/UBTVQH15 (ban hành ngày 14/4/2025, có hiệu lực từ ngày 15/4/2025), theo đó tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp: Thành phố - Xã, đồng thời bãi bỏ cấp huyện trước đây.
Đây là hệ thống văn bản pháp lý gốc, làm căn cứ để các cơ quan chức năng triển khai cập nhật dữ liệu dân cư, điều chỉnh bản đồ địa chính và hướng dẫn thực hiện các thủ tục hành chính, pháp lý liên quan sau khi sáp nhập.
2.3. Diện tích và quy mô dân số Xã Bát Tràng sau sáp nhập
- Diện tích: 20.86 km²
- Dân số: 57.210 người
- Mật độ đạt: 2.742 người/km².
Đây là mật độ dân số "vàng" cho phát triển thương mại. Sự kết hợp giữa dòng khách du lịch (đến Bát Tràng) và cư dân trẻ (tại Trâu Quỳ, Ocean Park) tạo ra sức mua khổng lồ cho thị trường bán lẻ.
3. Bản đồ, Quy hoạch địa giới hành chính và Định hướng phát triển
Bản đồ xã Bát Tràng sau sáp nhập thể hiện rõ ranh giới hành chính mới, thống nhất với quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội. Quy hoạch địa giới tập trung kết nối hạ tầng, chỉnh trang khu dân cư, bảo tồn làng nghề và định hướng phát triển đô thị & bất động sản giai đoạn 2026-2035, tạo dư địa tăng trưởng bền vững.
3.1. Xã Bát Tràng ở đâu? Thuộc huyện nào?
Xã Bát Tràng là 1 trong 4 xã mới (cùng với Xã Gia Lâm, Thuận An và Phù Đổng), được hình thành từ 1/7/2025 trên địa bàn của Huyện Gia Lâm cũ (nay thuộc Thành Phố Hà Nội).
Vị trí Xã nằm cách Xã Gia Lâm ( mới) khoảng 7.6km và cách huyện Thanh Trì khoảng 20km về phía Nam (qua cầu Thanh Trì).
Tiếp giáp địa lý:
- Phía Bắc: Giáp Xã Thuận An và Quận Long Biên.
- Phía Tây: Giáp Quận Hoàng Mai (qua sông Hồng).
- Phía Nam: Giáp tỉnh Hưng Yên (khu vực Ecopark - Văn Giang).
- Phía Đông: Giáp xã Phù Đổng và khu công nghiệp Dương Xá.
3.2. Các tuyến đường trọng điểm đi qua
Hạ tầng giao thông Bát Tràng (mới) là sự kết hợp của các trục huyết mạch quốc gia và nội đô:
- Đường Cổ Linh & ĐT 378 (Đê Bát Tràng): Trục ven sông kết nối du lịch và logistics.
- Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng (QL5B): Chạy qua địa bàn Đa Tốn, kết nối trực tiếp với Vinhomes Ocean Park.
- Đường Ngô Xuân Quảng: "Phố Wall" của khu vực với hàng loạt ngân hàng và shophouse.
- Nút giao Cổ Linh: Điểm nghẽn giao thông đã được giải quyết, giúp di chuyển vào nội thành chỉ mất 15 phút.
3.3. Trụ sở UBND Xã Bát Tràng: Địa chỉ và SĐT liên hệ
- Địa chỉ: Thôn Đào Xuyên, xã Bát Tràng, thành phố Hà Nội.
- Số điện thoại: 024.6260.2709
4. Hướng dẫn thủ tục hành chính sau sáp nhập phường
4.1. Sáp nhập phường, xã có phải làm lại Sổ hồng / Sổ đỏ không?
- Không: Sổ đỏ ghi địa chỉ cũ (Thạch Bàn, Trâu Quỳ...) vẫn giữ nguyên giá trị.
- Lưu ý: Khi giao dịch mua bán, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cập nhật vị trí mới là "Xã Bát Tràng" tại trang biến động.
4.2. Thủ tục cập nhật Căn cước công dân (CCCD), hộ khẩu, BHYT
- Tự động: Hệ thống VNeID sẽ tự động cập nhật thông tin cư trú. Người dân không cần đổi thẻ CCCD vật lý.
4.3. Doanh nghiệp cần đổi Giấy phép kinh doanh như thế nào?
- Bắt buộc: Đặc biệt quan trọng với các hộ kinh doanh gốm sứ và doanh nghiệp dịch vụ tại Trâu Quỳ. Cần cập nhật địa chỉ để đảm bảo tính pháp lý cho hóa đơn và ship hàng.
5. Đánh giá Hạ tầng & Tiện ích Xã Bát Tràng
5.1. Tiện ích giáo dục (Danh sách trường học nổi bật)
Nơi đây là "thủ phủ giáo dục" với Học viện Nông nghiệp Việt Nam, hệ thống trường Vinschool (liên cấp), Đại học VinUni và các trường công lập chất lượng cao tại Thạch Bàn.
5.2. Tiện ích y tế (Bệnh viện, trạm xá, phòng khám)
Có Bệnh viện Đa khoa Gia Lâm (tại Trâu Quỳ cũ) và tiếp cận nhanh chóng Bệnh viện Tâm Anh (qua đường Cổ Linh).
5.3. Tiện ích thương mại, chợ, siêu thị…
- Vincom Mega Mall Ocean Park: Tâm điểm vui chơi giải trí.
- Chợ gốm Bát Tràng: Điểm đến du lịch quốc tế.
- Phố đêm Ngô Xuân Quảng: Thiên đường ẩm thực và mua sắm.
6. Phân tích tiềm năng đầu tư theo khu vực cũ (Khu vực trọng điểm sau sáp nhập)
Mỗi "mảnh ghép" của xã Bát Tràng mới đều mang một màu sắc đầu tư riêng biệt:
6.1. Khu vực xã Kim Đức cũ
Dư địa tăng trưởng. Nhà đất bán xã Kim Đức (Kim Lan, Văn Đức) có giá mềm hơn Bát Tràng gốc. Phù hợp đầu tư nhà vườn ven sông hoặc xưởng sản xuất gốm vệ tinh.
6.2. Khu vực phường Cự Khối cũ
Ven sông cao cấp. Nhà đất bán phường Cự Khối thu hút giới nhà giàu nhờ không gian thoáng đãng sát đê Long Biên - Xuân Quan, kết nối cực nhanh sang Aeon Mall.
6.3. Khu vực phường Thạch Bàn cũ
Đô thị ổn định. Bán nhà đất phường Thạch Bàn là phân khúc an toàn với hạ tầng hoàn chỉnh, dân trí cao, gần Garden City và nút giao Cổ Linh.
6.4. Khu vực thị trấn Trâu Quỳ cũ
Gà đẻ trứng vàng. Nhà đất bán thị trấn Trâu Quỳ luôn dẫn đầu về giá và thanh khoản. Shophouse Ngô Xuân Quảng và các khu đấu giá 31ha là "mỏ vàng" cho thuê và kinh doanh.
6.5. Khu vực xã Đa Tốn cũ
Ăn theo đại dự án. Nhà đất bán xã Đa Tốn hưởng trọn tiện ích của Vinhomes Ocean Park. Đất thổ cư, đất dịch vụ tại thôn Đào Xuyên, Lê Xá tăng giá mạnh nhờ hạ tầng đồng bộ.
6.6. Khu vực xã Bát Tràng cũ
Đất di sản. Nhà đất bán xã Bát Tràng cực kỳ khan hiếm. Chủ yếu là giao dịch nội bộ trong làng nghề. Giá trị nằm ở thương hiệu và khả năng kinh doanh du lịch.
7. Phân tích thị trường & Tiềm năng Bất động sản xã Bát Tràng
Thị trường bán nhà đất Huyện Gia Lâm đang xoay trục về xã Bát Tràng mới – nơi hội tụ đầy đủ các yếu tố kích cầu mạnh nhất.
7.1. Phân khúc nhà mặt tiền Xã Bát Tràng
Bán nhà mặt phố Xã Bát Tràng tại đường Ngô Xuân Quảng hay đường Giang Cao có giá trị thương mại ngang ngửa quận trung tâm, dòng tiền cho thuê cực tốt từ các chuỗi F&B và Showroom gốm.
7.2. Phân khúc nhà ngõ Xã Bát Tràng
Bán nhà ngõ Xã Bát Tràng tại Đa Tốn, Cự Khối là lựa chọn lý tưởng cho các gia đình trẻ làm việc tại nội thành hoặc Ecopark, với mức giá hợp lý và ô tô đỗ gần nhà.
7.3. Đất nền Xã Bát Tràng
Bán đất Xã Bát Tràng (đất đấu giá Trâu Quỳ, Cự Khối) vẫn là kênh đầu tư vua, giữ giá tốt bất chấp biến động thị trường nhờ tính pháp lý minh bạch.
7.4. Các dự án bất động sản tại Xã Bát Tràng
Nổi bật nhất là phân khu Căn Hộ The Zenpark - Vinhomes Ocean Park (thuộc địa phận Đa Tốn cũ). Đây là dòng căn hộ cao cấp phong cách Nhật Bản, thu hút chuyên gia nước ngoài và giới trẻ thành đạt.
7.5. Thị trường nhà cho thuê Xã Bát Tràng
Nhu cầu nhà trọ cho thuê Gia Lâm luôn có lượt tìm kiếm cao kỷ lục do lượng sinh viên Học viện Nông nghiệp và nhân viên văn phòng tại TechnoPark Tower.
8. FAQ - Câu hỏi thường gặp về Xã Bát Tràng
8.1. Sáp nhập phường có làm tăng giá nhà Xã Bát Tràng không?
Có. Thương hiệu "Bát Tràng" kết hợp với hạ tầng đô thị của Trâu Quỳ - Thạch Bàn sẽ nâng tầm giá trị bất động sản toàn khu vực, đặc biệt là các vùng trũng giá như Kim Đức.
8.2. Khu vực nào ở Xã Bát Tràng Thích hợp để đầu tư dòng tiền?
Khu vực Trâu Quỳ (cho thuê sinh viên, kinh doanh) và khu vực lõi Bát Tràng (homestay, bán đồ lưu niệm).
8.3. Mua nhà đất Xã Bát Tràng Cần lưu ý pháp lý gì?
Cần chú ý đất kẹt, đất nông nghiệp xen kẹt tại khu vực Đa Tốn và Cự Khối. Nên ưu tiên đất có sổ đỏ và kiểm tra quy hoạch phân khu N10, N11.
9. Kết luận: Có nên mua nhà đất Xã Bát Tràng Thời điểm này?
Nếu bạn đang tìm kiếm Nhà đất Gia Lâm dưới 3 tỷ, cơ hội tại Bát Tràng vẫn còn nhưng đang hẹp dần tại các vị trí đẹp.
9.1. Tổng kết ưu điểm
- Đa dạng phân khúc: Từ bình dân đến hạng sang.
- Thanh khoản cao: Nhu cầu ở thực và kinh doanh đều lớn.
- Tiện ích 5 sao: Kế cận biển hồ, TTTM, bệnh viện quốc tế.
9.2. Lời khuyên cho nhà đầu tư
- Đầu tư: Tập trung vào đất nền ven Ocean Park hoặc nhà phố kinh doanh tại Trâu Quỳ.
- An cư: Các khu vực Cự Khối, Thạch Bàn mang lại không gian sống yên tĩnh, gần trung tâm.
Truy cập ngay Nhà Đất VN để nhận thông tin quy hoạch mới nhất và bảng giá nhà đất tại Xã Bát Tràng!
--Nhà Đất VN--
