Một sự kiện pháp lý "vô tiền khoáng hậu" đã diễn ra tại Thủ đô: sự ra đời của Phường Từ Liêm. Tên gọi "di sản" của Huyện Từ Liêm cũ nay được "chính danh" hóa cho một "siêu phường" chiến lược, hợp nhất "liên quận" từ 6 phường lõi của Quận Nam Từ Liêm (cũ) và Quận Cầu Giấy (cũ).
Sự kiện này chính thức thống nhất toàn bộ "New CBD" (Trung tâm Kinh tế Mới) của Hà Nội, bao trọn "lõi" hành chính (Mỹ Đình) với "lõi" giáo dục (Mai Dịch, Cầu Diễn) và "lõi" quốc tế (Mễ Trì). Với tư cách là chuyên gia, Nhà Đất VN sẽ phân tích chuyên sâu bản đồ địa giới, các thủ tục pháp lý (Sổ hồng, CCCD) và tiềm năng bất động sản tại "siêu phường" đắt giá này.
1. Tổng quan Phường Từ Liêm Hà Nội sau sáp nhập
Phường Từ Liêm Hà Nội sau sáp nhập sở hữu hạ tầng hoàn thiện, giao thông thuận tiện, kết nối trung tâm nhanh chóng. Tiềm năng nhà đất quận Nam Từ Liêm tăng trưởng bền vững, hấp dẫn nhà đầu tư.
.jpg)
1.1. Phường Từ Liêm sáp nhập gồm những phường nào?
Phường Từ Liêm mới là một "siêu phường liên quận" được hình thành trên cơ sở sáp nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của 6 phường trung tâm:
5 phường thuộc Quận Nam Từ Liêm (cũ):
1. Phường Cầu Diễn (Lõi dân sinh, giáp ĐH Thương Mại).
2. Phường Mễ Trì ("Phố Hàn" - KĐT The Manor, Keangnam).
3. Phường Phú Đô ("Làng" di sản, "vùng trũng" ven SVĐ Mỹ Đình).
4. Phường Mỹ Đình 1 (Lõi KĐT The Manor, SVĐ Mỹ Đình).
5. Phường Mỹ Đình 2 (Lõi KĐT, dân sinh, giáp ĐH Thương Mại).
1 phường thuộc Quận Cầu Giấy (cũ): 6. Phường Mai Dịch (Lõi "Làng Đại học" - ĐHQG, Báo chí).
1.2. Phường Từ Liêm sáp nhập theo Nghị quyết nào?
Cơ sở pháp lý cao nhất cho việc sáp nhập "liên quận" và thành lập Phường Từ Liêm được quy định rõ ràng tại:
Nghị quyết số 1656/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 16/6/2025, về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của thành phố Hà Nội năm 2025.
Cụ thể, khoản 35 của Nghị quyết quy định: Sáp nhập toàn bộ diện tích và dân số của phường Cầu Diễn, một phần diện tích và dân số của các phường Mễ Trì, Phú Đô, phần còn lại của phường Mai Dịch, cùng phần còn lại của phường Mỹ Đình 1 và Mỹ Đình 2, thành phường mới có tên gọi là phường Từ Liêm.
Việc sáp nhập này được triển khai theo Nghị quyết số 76/2025/UBTVQH15 (có hiệu lực từ 15/4/2025) về tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình 2 cấp: Thành phố - Phường, đồng thời bãi bỏ cấp Quận/Huyện.
Đây là văn bản pháp lý gốc, làm cơ sở để các cơ quan chức năng đồng bộ hóa dữ liệu dân cư, cập nhật bản đồ địa chính và điều chỉnh giấy tờ hành chính, pháp lý sau sáp nhập.
1.3. Diện tích và quy mô dân số Phường Từ Liêm sau sáp nhập
Các số liệu thống kê chính thức của Phường Từ Liêm mới (sau khi hợp nhất 6 phường) được ghi nhận như sau:
- Tổng diện tích tự nhiên: 10,18 km²
- Quy mô dân số (ước tính 2025): Khoảng 119.996 người
- Mật độ dân số (thực tế): 11.787 người/km²
Mật độ 11.787 người/km² là "mật độ vàng", lý tưởng cho một "New CBD". Con số này không "ngột ngạt" như các quận lõi (Hoàn Kiếm, Đống Đa), cho thấy phường được quy hoạch bài bản với nhiều không gian (Sân vận động, Trung tâm Hội nghị) và KĐT Hạng A, đảm bảo "dư địa" phát triển và chất lượng sống.
2. Bản đồ & Địa giới hành chính Phường Từ Liêm
Phường Từ Liêm mới là 'New CBD' của Hà Nội, hợp nhất 'lõi' Mỹ Đình, Mễ Trì, Mai Dịch. Vị trí vàng, án ngữ Vành Đai 3, Đại lộ Thăng Long, giáp Cầu Giấy, là tâm điểm BĐS Văn phòng Hạng A và BĐS Quốc tế.
2.1. Phường Từ Liêm ở đâu? giáp phường nào, quận nào?
Phường Từ Liêm là một trong 4 phường mới (gồm Phường Xuân Phương, Phường Tây Mỗ, Phường Đại Mỗ) được hình thành sau 1/7/2025 trên diện tích của Quận Nam Từ Liêm cũ (và một phần Cầu Giấy cũ).
Phường nằm ở cửa ngõ phía Tây Nam Hà Nội, có vị trí địa lý "giao lộ vàng":
- Phía Bắc: Giáp phường Phú Diễn (Bắc Từ Liêm cũ) với ranh giới là đường Hồ Tùng Mậu.
- Phía Tây: Giáp phường Xuân Phương (Nam Từ Liêm cũ) với ranh giới là Sông Nhuệ.
- Phía Nam: Giáp phường Đại Mỗ (Nam Từ Liêm cũ) với ranh giới là Đại lộ Thăng Long.
- Phía Đông: Giáp các phường Cầu Giấy (mới) và phường Yên Hoà (mới) (Cầu Giấy cũ) với ranh giới là đường Vành đai 3 (Phạm Hùng).
2.2. Các tuyến đường trọng điểm đi qua
Đường Vành Đai 3 (Phạm Hùng): "Xương sống" Hạng A, trục "văn phòng" và "logistics", kết nối toàn bộ KĐT Mỹ Đình, Mễ Trì với Sân bay và cửa ngõ phía Nam.
- Đại lộ Thăng Long: "Cửa ngõ" phía Tây, trục kết nối KĐT mới (Mễ Trì) với lõi công nghệ cao Hòa Lạc.
- Trục Hồ Tùng Mậu - Cầu Diễn: "Xương sống" giáo dục (ĐH Thương Mại) và dân sinh sầm uất.
- Trục Lê Đức Thọ - Nguyễn Hoàng: "Trái tim" của Mỹ Đình, kết nối Sân vận động Quốc gia, Bến xe Mỹ Đình và khu dân cư sầm uất.
2.3. Trụ sở UBND Phường Từ Liêm: Địa chỉ và SĐT liên hệ
Sau khi sáp nhập, trụ sở hành chính trung tâm của "siêu phường" được đặt tại địa điểm có vị trí trung tâm, thuộc khu vực lõi Mỹ Đình:
- Địa chỉ chính thức: Số 1, phố Huy Du, Phường Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
- Số điện thoại: 0768.221.221
3. Hướng dẫn thủ tục hành chính sau sáp nhập
Hướng dẫn chi tiết thủ tục hành chính sau sáp nhập phường Từ Liêm, giúp cư dân và nhà đầu tư hoàn tất giấy tờ nhanh chóng, chính xác, tránh sai sót pháp lý.
3.1. Sáp nhập phường có phải làm lại Sổ hồng / Sổ đỏ không?
- Khẳng định: KHÔNG bắt buộc phải làm lại ngay lập tức. Sổ hồng, Sổ đỏ đã cấp với tên phường cũ (ví dụ: "Phường Mai Dịch, Cầu Giấy" hay "Phường Mễ Trì, Nam Từ Liêm") vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý.
- Việc cập nhật tên mới "Phường Từ Liêm" sẽ được cơ quan chức năng thực hiện miễn phí khi người dân phát sinh các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp ngân hàng.
- Phân tích: Việc BĐS Mai Dịch (Cầu Giấy) hay Mễ Trì (Nam Từ Liêm) được "chính danh" thuộc Phường Từ Liêm (lõi New CBD) sẽ là một cú hích "tâm lý" cực lớn, định giá lại (re-rate) giá trị tài sản.
3.2. Thủ tục cập nhật Căn cước công dân (CCCD), hộ khẩu, BHYT
- CCCD/VNeID: Cơ quan Công an sẽ tự động cập nhật thông tin nơi thường trú trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và ứng dụng VNeID. Người dân không cần đi đổi thẻ CCCD gắn chip ngay, thẻ cũ vẫn hợp lệ.
- Hộ khẩu (Sổ giấy đã bãi bỏ): Thông tin tự động cập nhật trên hệ thống.
- BHYT, BHXH, Hộ chiếu: Tất cả giấy tờ còn thời hạn sử dụng vẫn có giá trị pháp lý bình thường.
3.3. Doanh nghiệp cần đổi Giấy phép kinh doanh như thế nào?
- Đây là thủ tục BẮT BUỘC và QUAN TRỌNG NHẤT đối với Phường Từ Liêm.
- Thủ tục: Hàng chục ngàn doanh nghiệp (đặc biệt là lõi KĐT Mỹ Đình, Mễ Trì, Mai Dịch) phải thực hiện "Thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp" (thay đổi địa chỉ trụ sở) tại Phòng Đăng ký kinh doanh - Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội.
- Khuyến nghị: Phải làm ngay để đồng bộ thông tin trên Hóa đơn điện tử, Chữ ký số, Con dấu, và các Hợp đồng giao dịch, tránh gián đoạn kinh doanh.
4. Đánh giá Hạ tầng & Tiện ích Phường Từ Liêm
Đánh giá hạ tầng và tiện ích Phường Từ Liêm: giao thông kết nối, dịch vụ công, khu vui chơi, trung tâm thương mại, mang lại giá trị sống và đầu tư bền vững.
4.1. Tiện ích giáo dục (Danh sách trường học nổi bật)
Đây là "SIÊU THỦ PHỦ" giáo dục của cả nước, kế thừa:
- "Làng Đại học" (Mai Dịch/Cầu Diễn): Đại học Quốc gia HN (lân cận), ĐH Sư phạm (lân cận), Đại học Thương Mại.
- Hệ thống "Quốc tế" (Mỹ Đình/Mễ Trì): Trường Quốc tế Việt-Úc (VAS), Trường Phổ thông Marie Curie, Trường Nhật Bản, Trường Hàn Quốc.
4.2. Tiện ích y tế (Bệnh viện, trạm xá, phòng khám)
Đây là "cửa ngõ" y tế của phía Tây:
- Bệnh viện 198 (Bộ Công an)
- Bệnh viện Thể thao Việt Nam
- Bệnh viện Đa khoa Hồng Ngọc (lõi Keangnam)
4.3. Tiện ích thương mại, chợ, siêu thị…)
Phường sở hữu hệ thống thương mại "All-in-one" (tất cả trong một) hoàn hảo:
- Biểu tượng Quốc gia: Sân vận động Quốc gia Mỹ Đình, Trung tâm Hội nghị Quốc gia.
- Biểu tượng Quốc tế: Keangnam Landmark 72, KĐT The Manor ("Phố Hàn").
- TTTM Lớn: The Garden Shopping Center, Vincom Plaza (Mỹ Đình).
- Giao thông: Bến xe Mỹ Đình (trung tâm logistics).
5. Phân tích tiềm năng đầu tư theo khu vực phường cũ (Khu vực trọng điểm sau sáp nhập)
5.1. Khu vực phường Cầu Diễn cũ:
- DNA: "Vua Dòng tiền" - Làng Đại học (ĐH Thương Mại).
- Phân tích: Thị trường bán nhà phường Cầu Diễn (cũ) là "mỏ vàng" cho thuê. Nhà đầu tư săn nhà nát/đất để xây CHDV. Nhu cầu thuê từ sinh viên ĐH Thương Mại luôn "cháy phòng".
5.2. Khu vực phường Mễ Trì Cũ:
- DNA: "Lõi Quốc tế" Hạng A (Keangnam, The Manor).
- Phân tích: Thị trường bán nhà phường Mễ Trì (cũ) là BĐS "thương hiệu" (Branded Property). "Phố Hàn" của Hà Nội. Phân khúc chủ lực là Biệt thự, Liền kề, Căn hộ Hạng A, CHDV cao cấp cho chuyên gia.
5.3. Khu vực phường Phú Đô cũ:
- DNA: "Làng Di sản" & "Vùng trũng".
- Phân tích: Phân khúc nhà bán phường Phú Đô (cũ) là BĐS "lãi vốn" (capital gain). Là "làng" duy nhất còn sót lại, giá "mềm" hơn. Hưởng lợi từ "siêu dự án" F1 (tương lai) và SVĐ Mỹ Đình.
5.4. Khu vực Phường Mai Dịch cũ:
- DNA: Lõi Giáo dục (ĐHQG) & Giao thông (VĐ3).
- Phân tích: Thị trường bán nhà phường Mai Dịch (cũ) là BĐS "an cư" dân trí cao. Hẻm "bàn cờ" (ngõ). Vị trí "giao lộ vàng" giáp Cầu Giấy, gần ĐHQG, HV Báo chí.
5.5. Khu vực phường Mỹ Đình 1 cũ:
- DNA: "Đô thị Quốc tế" (The Manor) - Lõi Ngoại giao.
- Phân tích: (Tương tự Mễ Trì) BĐS "thương hiệu". Nơi tập trung cộng đồng người Hàn, Nhật. Phân khúc chủ lực là Biệt thự, Liền kề, Căn hộ Hạng A.
5.6. Khu vực phường Mỹ Đình 2 cũ:
- DNA: Lõi Dân sinh & Giáo dục (ĐH Thương Mại).
- Phân tích: Thị trường bán nhà phường Mỹ Đình 2 (cũ) là BĐS "ở thực" (KĐT Mỹ Đình 2) và "dòng tiền" (cho thuê sinh viên ĐHTM).
6. Phân tích thị trường & Tiềm năng Bất động sản Phường Từ Liêm 2025
Bùng nổ tiềm năng Nhà Đất Quận Nam Từ Liêm (và Cầu Giấy) tại Phường Từ Liêm mới. Phân tích chi tiết giá nhà mặt phố, nhà ngõ, đất nền và căn hộ tại 'New CBD' (Mỹ Đình, Mễ Trì, Mai Dịch), tâm điểm BĐS Văn phòng Hạng A và Dòng tiền 2025.
6.1. Phân khúc nhà mặt phố Phường Từ Liêm
- "Nhà mặt phố Từ Liêm" là "vàng ròng" Hạng A.
- Các trục (Phạm Hùng, Lê Đức Thọ, Hồ Tùng Mậu) là BĐS "văn phòng", "showroom", "khách sạn". Giá trị neo theo giá thuê mặt bằng và "thương hiệu" của New CBD.
6.2. Phân khúc nhà ngõ Phường Từ Liêm
- Đây là "xương sống" của thị trường và là "vua" BĐS dòng tiền.
- "Nhà ngõ Từ Liêm" có 3 chức năng: 1-CHDV cao cấp (Mễ Trì, Mỹ Đình 1). 2-CHDV Sinh viên (Cầu Diễn, Mai Dịch). 3-An cư (KĐT Mỹ Đình 2).
6.3. Đất nền Phường Từ Liêm
- Phân khúc "đất ở Từ Liêm" (đất nền) đã "tuyệt chủng" ở lõi KĐT (Mỹ Đình, Mễ Trì).
- Nguồn cung "hàng hiếm" chỉ còn sót lại tại lõi "làng" (Phú Đô, Cầu Diễn, Mai Dịch). Đây là "vàng ròng", được săn lùng để xây Biệt thự, Tòa nhà văn phòng.
6.4. Các dự án căn hộ tại Phường Từ Liêm
- Đây là "THỦ PHỦ" Căn hộ Hạng A/B của Hà Nội.
- "Dự án tại Phường Từ Liêm" kế thừa "biểu tượng": Keangnam 72, The Manor, KĐT Mỹ Đình I&II, Vinhomes Smart City... Nguồn cung dồi dào, thu hút mạnh mẽ giới chuyên gia, IT, và cộng đồng quốc tế.
6.5. Thị trường nhà cho thuê Phường Từ Liêm
- "Nhà cho thuê Từ Liêm" là thị trường "vua" dòng tiền (King of Cash Flow) của cả nước.
- Phục vụ 4 tệp khách "vàng": 1-Chuyên gia/Ngoại giao (Hàn, Nhật tại Mễ Trì). 2-Dân IT/Văn phòng (Keangnam, VĐ3). 3-Sinh viên/Giảng viên (Làng ĐH). 4-Vận động viên/Dịch vụ (SVĐ Mỹ Đình).
- Tỷ lệ lấp đầy (occupancy rate) luôn ở mức 100%.
7. Kết luận: Có nên mua nhà đất Phường Từ Liêm thời điểm này?
7.1. Tổng kết ưu điểm
- Vị thế "New CBD" (Trung tâm Kinh tế Mới): Lần đầu tiên hợp nhất 2 "trái tim" (Mỹ Đình + Cầu Giấy/Mai Dịch), tạo ra trung tâm hành chính - kinh tế - IT - giáo dục - quốc tế "số 1" Hà Nội.
- Hạ tầng "Quốc gia & Quốc tế": Án ngữ 3 "biểu tượng" (SVĐ Mỹ Đình, TT Hội nghị Quốc gia, Keangnam), Vành Đai 3, Đại lộ Thăng Long, tạo nên hạ tầng giao thông và đô thị hoàn hảo.
- BĐS Dòng tiền "Bất bại": Là "thủ phủ" của "Làng Đại học" (ĐHQG, ĐHTM) và "Phố Hàn/Nhật" (Mễ Trì, Mỹ Đình 1), đảm bảo nhu cầu thuê (CHDV, Văn phòng) là "vô tận".
- Cộng đồng "Vàng": Nơi hội tụ cộng đồng "vàng": Dân trí thức (Cầu Giấy), Chuyên gia IT, và Cộng đồng Quốc tế (Hàn, Nhật tại Mỹ Đình).
7.2. Lời khuyên cho nhà đầu tư
- Nhà đầu tư Dòng tiền (Cash flow): Đây là thị trường "số 1" để đầu tư. Ưu tiên săn nhà nát/đất tại khu Mai Dịch, Cầu Diễn (CHDV sinh viên) hoặc Mễ Trì, Mỹ Đình 1 (CHDV cao cấp).
- Nhà đầu tư Tích sản (Legacy Asset): Mua Biệt thự/Liền kề tại KĐT Mỹ Đình 1 (The Manor), KĐT Mễ Trì. Đây là tài sản "trú ẩn" (safe-haven asset) chống lạm phát tốt nhất.
- Nhà đầu tư Lãi vốn (Capital Gain): Tập trung vào đất thổ cư, nhà cũ tại "vùng trũng" duy nhất là P. Phú Đô (cũ) để "đón sóng" quy hoạch.
- Rào cản: (tổng vốn đầu tư) CỰC KỲ LỚN. Mật độ dân số cao, thường xuyên tắc đường.
--Nhà Đất VN--
