Trên bản đồ hành chính Quận 3 chứng kiến cuộc "tái cấu trúc" lịch sử với sự ra đời của Phường Nhiêu Lộc, một trong ba siêu phường mới được thành lập. Dựa trên sự hợp nhất của 4 phường dọc trục kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè và tuyến đường thương mại Lê Văn Sỹ, khu vực này được dự báo sẽ trở thành tâm điểm nóng bỏng của thị trường bất động sản trung tâm.
Việc quy hoạch lại địa giới hành chính không chỉ tinh gọn bộ máy mà còn tạo đà cho giá trị bất động sản tăng trưởng nhờ sự đồng bộ về hạ tầng và thương hiệu. Hãy cùng các chuyên gia Nhà Đất VN phân tích chi tiết bản đồ, pháp lý và tiềm năng đầu tư tại Phường Nhiêu Lộc trong bài viết dưới đây.
1. Thông tin nhanh về phường Nhiêu Lộc, TP Hồ Chí Minh (mới)
| Tiêu chí | Thông số chi tiết |
| Diện tích tự nhiên | 1,71 km² |
| Quy mô dân số | 88.090 người (Tính đến 2025) |
| Mật độ dân số | 51.514 người/km² (Mức rất cao) |
| Đơn vị sáp nhập | Phường 9, Phường 11, Phường 12 và Phường 14 (cũ) |
| Căn cứ pháp lý | Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15 |
| Vị trí | Dọc trục kênh Nhiêu Lộc và đường Lê Văn Sỹ, Quận 3 |
| Trụ sở hành chính | 82 Bà Huyện Thanh Quan, phường Nhiêu Lộc |
2. Tổng quan phường Nhiêu Lộc sáp nhập
Phường Nhiêu Lộc sau sáp nhập được tổ chức lại theo mô hình chính quyền 2 cấp, thống nhất địa giới hành chính, dân cư và hạ tầng đô thị. Việc sáp nhập giúp tinh gọn bộ máy, đồng bộ quy hoạch, tạo nền tảng phát triển kinh tế - bất động sản khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh.
2.1. Phường Nhiêu Lộc sáp nhập gồm những phường nào?
Phường Nhiêu Lộc được thành lập dựa trên việc sáp nhập toàn bộ diện tích và dân số của 4 phường thuộc Quận 3 cũ, bao gồm:
- Phường 9: Khu vực Ga Sài Gòn và đường Kỳ Đồng.
- Phường 11: Khu vực ven kênh Nhiêu Lộc.
- Phường 12: Trục thương mại sầm uất Lê Văn Sỹ.
- Phường 14: Khu vực Chợ Nguyễn Văn Trỗi và Giáo xứ Vườn Xoài.
2.2. Phường Nhiêu Lộc sáp nhập theo Nghị quyết nào?
Tính pháp lý của việc thành lập phường mới được quy định cụ thể tại văn bản cấp cao nhất của Quốc hội:
Nghị quyết số 1685/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ban hành và có hiệu lực từ ngày 16 tháng 6 năm 2025, về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của Thành phố Hồ Chí Minh năm 2025.
Tại khoản 7 của Nghị quyết quy định việc sắp xếp toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của Phường 9, Phường 11, Phường 12 và Phường 14 thuộc Quận 3 để thành lập đơn vị hành chính mới có tên gọi là phường Nhiêu Lộc.
Việc sáp nhập nêu trên được thực hiện theo cơ chế tổ chức chính quyền địa phương quy định tại Nghị quyết số 76/2025/UBTVQH15, ban hành ngày 14 tháng 4 năm 2025, có hiệu lực từ 15 tháng 4 năm 2025, theo mô hình chính quyền 02 cấp: Thành phố – Phường, đồng thời bãi bỏ cấp quận trước đây.
Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để các cơ quan có thẩm quyền cập nhật dữ liệu dân cư, điều chỉnh bản đồ địa chính và hướng dẫn thực hiện các thủ tục hành chính, pháp lý liên quan sau sáp nhập
2.3. Diện tích và quy mô dân số phường Nhiêu Lộc sau sáp nhập
Sau khi hoàn tất sáp nhập vào năm 2026, Phường Nhiêu Lộc sở hữu các chỉ số nhân khẩu học đáng kinh ngạc:
- Diện tích: 1,71 km².
- Dân số: 88.090 người.
- Mật độ: 51.514 người/km².
Với mật độ hơn 51.514 người/km², đây là một trong những phường có mật độ dân cư cao nhất TP.HCM. Điều này đảm bảo nhu cầu mua ở và thuê bất động sản luôn ở mức "cầu vượt cung".
3. Bản đồ & Quy hoạch địa giới hành chính phường Nhiêu Lộc sáp nhập
Bản đồ phường Nhiêu Lộc sau sáp nhập được điều chỉnh thống nhất địa giới Phường 9, 11, 12, 14 Quận 3, làm cơ sở quy hoạch đô thị, quản lý đất đai và cập nhật hồ sơ pháp lý.
3.1. Phường Nhiêu Lộc ở đâu? Thuộc quận nào?
Phường Nhiêu Lộc là 1 trong 3 phường mới (cùng với Phường Bàn Cờ, Xuân Hòa), được hình thành từ 1/7/2025 trên diện tích của Quận 3 cũ, nay thuộc TP Hồ Chí Minh (trực thuộc Trung ương).
Phường có vị trí chiến lược, nằm giữa trung tâm Quận 3 và Quận Phú Nhuận/Tân Bình: Cách phường Bến Thành (Quận 1) khoảng 3km và cách Quận 4 cũ khoảng 5.5km về phía Đông Nam.
Tiếp giáp địa lý:
- Phía Bắc: Giáp Phường (Quận) Phú Nhuận (dọc kênh Nhiêu Lộc).
- Phía Tây: Giáp Phường (Quận) Tân Sơn Nhất (nay thuộc Tân Bình).
- Phía Nam: Giáp Phường Hòa Hưng với ranh giới là đường Cách Mạng Tháng Tám.
- Phía Đông: Giáp Phường Xuân Hòa (mới).
3.2. Các tuyến đường trọng điểm đi qua
Hệ thống giao thông của phường là những tuyến đường thương mại nổi tiếng:
- Đường Cách Mạng Tháng Tám (CMT8): Tuyến cửa ngõ kết nối vào Quận 1.
- Đường Hoàng Sa: Tuyến đường ven kênh, lá phổi xanh và trục giao thông cảnh quan.
- Đường Lê Văn Sỹ: "Thiên đường" thời trang và ẩm thực sầm uất bậc nhất Sài Gòn.
- Đường Trần Quang Diệu: Trục kết nối nội bộ quan trọng.
3.3. Trụ sở UBND phường Nhiêu Lộc: Địa chỉ và SĐT liên hệ
Để thuận tiện cho người dân thực hiện các thủ tục hành chính, trụ sở được đặt tại vị trí trung tâm (trụ sở Quận ủy cũ hoặc các cơ quan hành chính sáp nhập):
- Địa chỉ: 82 Bà Huyện Thanh Quan, Phường Nhiêu Lộc, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Số điện thoại: 028.39317313
4. Hướng dẫn thủ tục hành chính sau sáp nhập phường
Việc sáp nhập 4 phường thành 1 phường lớn đòi hỏi cư dân cần nắm rõ lộ trình chuyển đổi giấy tờ để tránh gián đoạn giao dịch.
4.1. Sáp nhập phường, xã có phải làm lại Sổ hồng / Sổ đỏ không?
- Không bắt buộc: Các loại giấy tờ nhà đất ghi Phường 9, 11, 12, 14 cũ vẫn có giá trị pháp lý và được giao dịch bình thường.
- Cập nhật: Khi thực hiện biến động (mua bán, sang tên), Văn phòng Đăng ký đất đai Chi nhánh Quận 3 sẽ ghi chú cập nhật địa chỉ mới là "Phường Nhiêu Lộc".
4.2. Thủ tục cập nhật Căn cước công dân (CCCD), hộ khẩu, BHYT
- VNeID: Dữ liệu dân cư sẽ được Bộ Công an tự động cập nhật trên hệ thống quốc gia. Công dân không cần đổi thẻ cứng CCCD nếu chưa hết hạn.
4.3. Doanh nghiệp cần đổi Giấy phép kinh doanh như thế nào?
- Doanh nghiệp & Hộ kinh doanh: Cần nộp hồ sơ cập nhật địa chỉ trụ sở/địa điểm kinh doanh sang tên phường mới tại Phòng Đăng ký kinh doanh hoặc UBND Quận 3 để đảm bảo tính hợp lệ của hóa đơn tài chính.
5. Đánh giá Hạ tầng & Tiện ích phường Nhiêu Lộc
5.1. Tiện ích giáo dục (Danh sách trường học nổi bật)
- Khu vực này tập trung nhiều trường điểm nổi tiếng như: Trường THCS Đoàn Thị Điểm, THCS Bạch Đằng, THPT Nguyễn Thị Minh Khai (giáp ranh).
- Hệ thống trường mầm non và tư thục quốc tế dày đặc phục vụ cư dân thu nhập cao.
5.2. Tiện ích y tế (Bệnh viện, trạm xá, phòng khám)
- Bệnh viện An Sinh: Bệnh viện tư nhân chất lượng cao nằm ngay đường Trần Huy Liệu.
- Hệ thống phòng khám đa khoa dọc đường Lê Văn Sỹ đáp ứng nhu cầu khám chữa bệnh tại chỗ.
5.3. Tiện ích thương mại, chợ, siêu thị…
- Co.op Mart Nhiêu Lộc: Siêu thị lớn nằm ven kênh.
- Chợ Nguyễn Văn Trỗi: Chợ truyền thống sầm uất (khu vực Phường 12, 14 cũ).
- Phố thời trang Lê Văn Sỹ: Nơi quy tụ hàng trăm thương hiệu thời trang, mỹ phẩm.
6. Phân tích tiềm năng đầu tư theo khu vực cũ (Khu vực trọng điểm sau sáp nhập)
6.1. Khu vực phường 9 cũ
Thị trường bán nhà riêng phường 9, Quận 3 (khu vực Ga Sài Gòn, Kỳ Đồng) luôn ổn định. Đây là khu vực yên tĩnh, nhiều biệt thự cổ và hẻm xe hơi rộng, thích hợp cho nhu cầu ở thực của giới thượng lưu.
6.2. Khu vực phường 11 cũ
Khu vực bán nhà phường 11, Quận 3 ven kênh Nhiêu Lộc đang tăng giá nhờ không gian thoáng đãng. Bất động sản mặt tiền Hoàng Sa rất lý tưởng để kinh doanh quán cà phê, nhà hàng view sông.
6.3. Khu vực phường 12 cũ
Điểm nóng của bán nhà phường 12, Quận 3 nằm dọc đường Lê Văn Sỹ và Trần Quang Diệu. Đây là "mỏ vàng" dòng tiền với giá trị cho thuê mặt bằng kinh doanh thời trang cực cao.
6.4. Khu vực phường 14 cũ
Khu vực bán nhà phường 14, Quận 3 (gần chợ Nguyễn Văn Trỗi, cầu Lê Văn Sỹ) có mật độ dân cư dày đặc. Nhà hẻm tại đây có thanh khoản rất nhanh, phù hợp cho nhà đầu tư lướt sóng hoặc mua sửa bán.
7. Phân tích thị trường & Tiềm năng Bất động sản phường Nhiêu Lộc
Sáp nhập giúp nhà đất Quận 3 - Phường Nhiêu Lộc trở nên rõ nét hơn. Đây là thị trường của dòng tiền và lãi vốn kép nhờ vị trí trung tâm.
7.1. Phân khúc nhà mặt tiền phường Nhiêu Lộc
Thị trường “bán nhà mặt tiền quận 3 cũ” sẽ được săn đón mạnh. Các căn nhà mặt tiền Lê Văn Sỹ, CMT8 có giá trị thương mại vĩnh viễn, gần như không bao giờ mất giá dù thị trường biến động.
7.2. Phân khúc nhà hẻm phường Nhiêu Lộc
Phân khúc “bán nhà hẻm quận 3 cũ” thu hút người mua ở thực. Các hẻm xe hơi thông thoáng tại khu vực này có giá trị xấp xỉ 200-250 triệu/m² (ước tính 2026), là tài sản giữ tiền an toàn.
7.4. Các dự án bất động sản tại phường Nhiêu Lộc
Nổi bật nhất là dự án Terra Royal (góc Nam Kỳ Khởi Nghĩa - Lý Chính Thắng). Tổ hợp căn hộ khách sạn 5 sao này đã thiết lập chuẩn sống sang trọng mới cho khu vực, kéo theo giá bất động sản xung quanh tăng trưởng.
7.5. Thị trường nhà cho thuê phường Nhiêu Lộc
Với nhu cầu nhà cho thuê quận 3 cũ rất lớn từ sinh viên, nhân viên văn phòng và người nước ngoài, tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại đây đạt trung bình 3-4.5%/năm, chưa kể giá trị đất tăng theo thời gian.
8. FAQ - Câu hỏi thường gặp về phường Nhiêu Lộc
8.1. Sáp nhập phường có làm tăng giá nhà phường Nhiêu Lộc không?
Có. Việc quy về một đầu mối quản lý giúp quy hoạch đồng bộ hơn, tên gọi "Nhiêu Lộc" gắn liền với dòng kênh xanh và phố thương mại sẽ tạo dựng thương hiệu địa phương mạnh, thúc đẩy giá trị BĐS.
8.2. Khu vực nào ở phường Nhiêu Lộc Thích hợp để đầu tư dòng tiền?
Mặt tiền hoặc hẻm lớn đường Lê Văn Sỹ và khu vực ven kênh Hoàng Sa là hai tọa độ tốt nhất để khai thác dòng tiền từ cho thuê mặt bằng và kinh doanh dịch vụ.
8.3. Mua nhà phường Nhiêu Lộc Cần lưu ý pháp lý gì?
Cần đặc biệt lưu ý lộ giới hẻm và quy hoạch hành lang an toàn đường sắt (khu vực gần Ga Sài Gòn). Nên kiểm tra quy hoạch chi tiết 1/2000 mới nhất tại UBND phường.
9. Kết luận: Có nên mua nhà phường Nhiêu Lộc Thời điểm này?
Thị trường Bán Nhà Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ mới với sự sắp xếp lại địa giới hành chính. Phường Nhiêu Lộc là lựa chọn sáng giá cho sự an toàn và bền vững.
9.1. Tổng kết ưu điểm
- Vị trí đắc địa: Trung tâm Quận 3, kết nối sân bay và Quận 1 nhanh chóng.
- Thương mại sầm uất: Sở hữu "con gà đẻ trứng vàng" Lê Văn Sỹ.
- Môi trường sống: Thoáng mát nhờ dòng kênh Nhiêu Lộc.
9.2. Lời khuyên cho nhà đầu tư
Hãy tận dụng giai đoạn giao thời (2026) để tìm kiếm các bất động sản giá tốt từ những chủ nhà cần bán gấp trước khi thị trường thiết lập mặt bằng giá mới sau sáp nhập chính thức năm 2025.
Truy cập ngay Nhà Đất VN để nhận danh sách thông tin nhà phố giá tốt nhất tại Phường Nhiêu Lộc!
--Nhà Đất VN--
