Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt lịch sử trong quy hoạch đô thị của tỉnh Ninh Bình với sự ra đời của Phường Nam Định. Đây là một "siêu phường" được thành lập dựa trên cuộc đại sáp nhập của 7 phường trung tâm và 1 xã ven đô (vốn thuộc TP Nam Định cũ), tạo nên một trung tâm hành chính - kinh tế khổng lồ nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc của tỉnh.
Sự kiện này không chỉ tái cấu trúc không gian đô thị mà còn tạo ra một cực tăng trưởng mới, kết nối di sản Cố đô Hoa Lư với sự sầm uất của Thành Nam xưa. Với tư cách là đối tác phân tích thị trường, Nhà Đất VN sẽ cùng bạn giải mã chi tiết diện mạo mới, quy hoạch địa giới và những cơ hội đầu tư "vàng" tại toạ độ chiến lược này.
1. Thông tin nhanh về phường Nam Định, tỉnh Ninh Bình (mới)
| Tiêu chí | Thông số chi tiết |
| Diện tích tự nhiên | 19,91 km² |
| Quy mô dân số | 188.751 người (Tính đến 2025) |
| Mật độ dân số | 9.480 người/km² (Mức rất cao) |
| Đơn vị sáp nhập | Quang Trung, Vị Xuyên, Lộc Vượng, Cửa Bắc, Trần Hưng Đạo, Năng Tĩnh, Cửa Nam, xã Mỹ Phúc |
| Căn cứ pháp lý | Nghị quyết 1674/NQ-UBTVQH15 |
| Vị trí | Trung tâm Thành Nam cũ, cửa ngõ Đông Bắc Ninh Bình |
| Giá đất trung bình | 4.520.000 - 55.000.000+ VNĐ/m² (Tùy vị trí) |
2. Tổng quan phường Nam Định, tỉnh Ninh Bình sau sáp nhập
Phường Nam Định (tỉnh Ninh Bình) sau sáp nhập trở thành trung tâm hành chính, dân cư mới, sở hữu vị trí kết nối thuận lợi, hạ tầng đồng bộ, tiện ích mở rộng, mở ra dư địa phát triển đô thị và thị trường nhà đất đầy tiềm năng trong giai đoạn 2025-2030.
.jpg)
2.1. phường Nam Định sáp nhập gồm những phường,xã nào?
Phường Nam Định mới là đô thị có quy mô "khủng", được thành lập từ việc hợp nhất 8 phường, xã thuộc thành phố Nam Định cũ:
- Phường Trần Hưng Đạo: Trung tâm thương mại sầm uất nhất.
- Phường Quang Trung: Khu vực hành chính, văn hóa.
- Phường Vị Xuyên: Khu vực hồ Vị Xuyên, biểu tượng cảnh quan.
- Phường Năng Tĩnh: Khu dân cư lâu đời, nhiều làng nghề.
- Phường Cửa Bắc: Cửa ngõ phía Bắc, giao thương nhộn nhịp.
- Phường Cửa Nam: Cửa ngõ phía Nam, kết nối giao thông thủy bộ.
- Phường Lộc Vượng: Khu vực đền Trần, trung tâm văn hóa tâm linh.
- Xã Mỹ Phúc: Vùng đệm phát triển đô thị mở rộng.
2.2. phường Nam Định sáp nhập theo Nghị quyết nào?
Việc thành lập phường được thực hiện dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất:
Nghị quyết số 1674/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ban hành và có hiệu lực từ ngày 16/06/2025, về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của tỉnh Ninh Bình năm 2025.
Cụ thể, tại khoản 114, Nghị quyết quy định sắp xếp toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của các phường Quang Trung (TP Nam Định), Vị Xuyên, Lộc Vượng, Cửa Bắc, Trần Hưng Đạo, Năng Tĩnh, Cửa Nam và xã Mỹ Phúc để thành lập phường mới có tên gọi là phường Nam Định.
Việc sáp nhập này được thực hiện theo Nghị quyết số 202/2025/QH15 của Quốc hội, ban hành và có hiệu lực từ ngày 12 tháng 6 năm 2025, về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp tỉnh, tại khoản 8, Điều 1.
Căn cứ theo đó, Nghị quyết số 76/2025/UBTVQH15 (ban hành ngày 14/4/2025, có hiệu lực từ 15/4/2025) quy định tổ chức hệ thống chính quyền theo mô hình 2 cấp: Tỉnh - Phường, đồng thời bãi bỏ cấp thành phố trực thuộc tỉnh trước đây.
Đây là hệ thống văn bản pháp lý gốc, làm cơ sở cho các cơ quan chức năng cập nhật dữ liệu dân cư, điều chỉnh bản đồ địa chính và hướng dẫn thay đổi giấy tờ hành chính - pháp lý sau khi sáp nhập.
2.3. Diện tích và quy mô dân số phường Nam Định sau sáp nhập
Sau sáp nhập, Phường Nam Định sở hữu quy mô dân số "khủng" nhất tỉnh:
- Tổng diện tích: 19,91 km²
- Dân số: 188.751 người
- Mật độ: 9.480 người/km²
Mật độ dân số gần 9.500 người/km² là con số rất cao, tương đương các quận nội thành Hà Nội. Điều này cho thấy đây là một đô thị nén đã phát triển hoàn chỉnh, hạ tầng xã hội ổn định và sức mua thương mại cực lớn.
3. Bản đồ & Quy hoạch địa giới hành chính phường Nam Định sau sáp nhập
Phường Nam Định sau sáp nhập có vị trí trung tâm, ranh giới rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, dễ dàng kết nối các quận lân cận, mở ra tiềm năng nhà đất và đầu tư.
3.1. phường Nam Định ở đâu? gần phường nào?
Phường Nam Định là 1 trong 8 phường mới (cùng với Thiên Trường, Đông A, Vị Khê, Thành Nam, Trường Thi, Hồng Quang, Mỹ Lộc) được hình thành sau 1/7/2025, trên diện tích thành phố Nam Định cũ.
Nằm cách trung tâm Phường Hoa Lư (TP Ninh Bình cũ) khoảng 33 km về phía Đông Bắc, phường có vị trí địa lý:
- Phía Đông: Giáp phường Thiên Trường.
- Phía Tây: Giáp phường Đông A.
- Phía Nam: Giáp các phường Hồng Quang, Trường Thi và Vị Khê.
- Phía Bắc: Giáp xã Nam Lý.
3.2. Các tuyến đường trọng điểm đi qua
Hạ tầng giao thông tại đây là những con đường huyết mạch kết nối liên tỉnh:
- Quốc lộ 10 (Điện Biên - Giải Phóng): Trục xương sống kết nối Ninh Bình - Nam Định - Thái Bình.
- Đường Trần Hưng Đạo: Tuyến phố thương mại sầm uất bậc nhất.
- Đường Trường Chinh & Võ Nguyên Giáp: Các trục đại lộ hiện đại, không gian đô thị mở rộng.
- Quốc lộ 38B: Kết nối với các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương.
3.3. Trụ sở UBND phường Nam Định: Địa chỉ và SĐT liên hệ
Trụ sở hành chính của phường mới được đặt tại vị trí trung tâm hành chính cũ để thuận tiện giao dịch:
- Địa chỉ: Số 10 Trần Đăng Ninh, Phường Nam Định, Tỉnh Ninh Bình.
- Số điện thoại: (Đang cập nhật)
4. Hướng dẫn thủ tục hành chính sau sáp nhập
Sau sáp nhập, phường Nam Định hướng dẫn người dân và doanh nghiệp cập nhật sổ đỏ, CCCD, hộ khẩu, giấy phép kinh doanh, đảm bảo thủ tục hành chính nhanh gọn, pháp lý rõ ràng.
4.1. Sáp nhập phường có phải làm lại Sổ hồng / Sổ đỏ không?
- Quy định: Người dân không bắt buộc phải đổi Sổ hồng/Sổ đỏ ngay. Các giấy tờ ghi tên đơn vị hành chính cũ (phường Quang Trung, TP Nam Định...) vẫn có giá trị pháp lý trọn đời.
- Thực hiện: Việc cập nhật tên "Phường Nam Định, Tỉnh Ninh Bình" sẽ được Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện miễn phí (xác nhận thay đổi ở trang 4) khi người dân có nhu cầu giao dịch mua bán, chuyển nhượng.
4.2. Thủ tục cập nhật Căn cước công dân (CCCD), hộ khẩu, BHYT
- Hệ thống VNeID: Bộ Công an sẽ tự động cập nhật thông tin địa giới hành chính trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.
- Giấy tờ vật lý: Người dân sử dụng CCCD gắn chip cũ bình thường. Thẻ BHYT sẽ được cơ quan BHXH tự động điều chỉnh mã nơi sống/nơi khám chữa bệnh ban đầu.
4.3. Doanh nghiệp cần đổi Giấy phép kinh doanh như thế nào?
- Bắt buộc: Hàng chục ngàn doanh nghiệp, hộ kinh doanh tại 8 khu vực cũ cần nộp hồ sơ thông báo thay đổi địa chỉ trụ sở chính (từ TP Nam Định sang Tỉnh Ninh Bình) để đảm bảo tính hợp lệ của hóa đơn VAT và nghĩa vụ thuế.
5. Đánh giá Hạ tầng & Tiện ích phường Nam Định
Phường Nam Định sau sáp nhập sở hữu hạ tầng hiện đại, tiện ích đầy đủ: trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, giao thông thuận tiện, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và đầu tư.
5.1. Tiện ích giáo dục (Danh sách trường học nổi bật)
Phường Nam Định thừa hưởng nền tảng giáo dục danh tiếng của "Đất học Thành Nam":
- Trường THPT Chuyên Lê Hồng Phong: Ngôi trường biểu tượng của chất lượng giáo dục toàn quốc.
- Trường THPT Trần Hưng Đạo, Nguyễn Khuyến: Các trường điểm chất lượng cao.
- Đại học Điều Dưỡng Nam Định, Đại học Kinh tế Kỹ thuật Công nghiệp: Đào tạo nhân lực chất lượng cao.
5.2. Tiện ích y tế (Bệnh viện, trạm xá, phòng khám)
- Bệnh viện Đa khoa Tỉnh (cơ sở cũ/mới): Đáp ứng nhu cầu khám chữa bệnh tuyến cuối.
- Bệnh viện Mắt, Bệnh viện Phụ sản: Các cơ sở chuyên khoa uy tín nằm trên địa bàn.
5.3. Tiện ích thương mại, chợ, siêu thị…
- Chợ Rồng: Trung tâm đầu mối bán buôn lớn nhất khu vực Nam Bắc Bộ.
- Nam Định Tower: Tổ hợp thương mại, giải trí hiện đại.
- Big C (Go!) Nam Định: (Nằm tại khu vực Lộc Hòa/Mỹ Phúc lân cận).
6. Phân tích tiềm năng đầu tư theo khu vực cũ (Khu vực trọng điểm sau sáp nhập)
6.1. Khu vực phường Quang Trung cũ:
- Đặc điểm: Khu phố cổ, trung tâm hành chính cũ.
- Tiềm năng: Nhà đất bán phường Quang Trung là phân khúc "kim cương". Giá trị thương mại tại đây rất cao, thích hợp kinh doanh vàng bạc, thời trang. Tính thanh khoản luôn ở mức tốt.
6.2. Khu vực phường Vị Xuyên cũ:
- Đặc điểm: Hồ Vị Xuyên, công viên, không gian xanh.
- Tiềm năng: Nhà đất bán phường Vị Xuyên thu hút người mua ở thực và giới thượng lưu nhờ cảnh quan đẹp, thoáng đãng. Bất động sản view hồ luôn là hàng hiếm.
6.3. Khu vực phường Lộc Vượng cũ:
- Đặc điểm: Khu di tích Đền Trần, làng nghề cây cảnh Vị Khê (lân cận).
- Tiềm năng: Nhà đất bán phường Lộc Vượng phát triển mạnh về du lịch tâm linh và dịch vụ. Đất nền tại đây có tiềm năng tăng giá nhờ quy hoạch bảo tồn và phát triển văn hóa.
6.4. Khu vực phường Cửa Bắc cũ:
- Đặc điểm: Cửa ngõ giao thương phía Bắc, mật độ dân cư cao.
- Tiềm năng: Nhà đất bán phường Cửa Bắc phù hợp cho phân khúc nhà phố kinh doanh tầm trung và nhà ở giá rẻ.
6.5. Khu vực phường Trần Hưng Đạo cũ:
- Đặc điểm: Trục đường Trần Hưng Đạo sầm uất nhất thành phố.
- Tiềm năng: Nhà đất bán phường Trần Hưng Đạo là "gà đẻ trứng vàng". Giá thuê mặt bằng tại đây thuộc top cao nhất tỉnh, phù hợp các thương hiệu lớn.
6.6 Khu vực phường Năng Tĩnh cũ:
- Đặc điểm: Khu dân cư lâu đời, làng nghề dệt may truyền thống.
- Tiềm năng: Nhà đất bán phường Năng Tĩnh ổn định, phù hợp để an cư hoặc làm kho xưởng nhỏ trong khu dân cư.
6.7. Khu vực phường Cửa Nam cũ:
- Đặc điểm: Cửa ngõ phía Nam, cảng sông Đào.
- Tiềm năng: Nhà đất bán phường Cửa Nam đang chuyển mình với các dự án chỉnh trang đô thị ven sông Đào. Tiềm năng tăng giá từ quy hoạch cầu qua sông Đào.
6.8. Khu vực xã Mỹ Phúc cũ:
- Đặc điểm: Vùng ven, quỹ đất rộng, KĐT Mỹ Trung.
- Tiềm năng: Nhà đất bán xã Mỹ Phúc là điểm nóng đầu tư đất nền dự án. Với quỹ đất rộng và hạ tầng mới, đây là khu vực có biên độ tăng giá tốt nhất phường.
7. Phân tích thị trường & Tiềm năng Bất động sản phường Nam Định 2025-2030
Bất động sản nhà đất TP Nam Định (nay là Phường Nam Định - Ninh Bình) đang bước vào chu kỳ mới. Việc sáp nhập vào Ninh Bình mang lại lợi thế kép về du lịch (Tràng An - Bái Đính kết hợp Đền Trần) và hạ tầng giao thông kết nối.
7.1. Phân khúc nhà mặt phố phường Nam Định
Giá trị: Các căn nhà mặt phố Nam Định trên trục Trần Hưng Đạo, Quang Trung, Lê Hồng Phong có giá trị thương mại bền vững. Đây là tài sản trú ẩn an toàn trước lạm phát.
7.2. Phân khúc nhà ngõ phường Nam Định
Đặc điểm: Nhà ngõ Nam Định (ngõ ô tô) tại khu vực Vị Xuyên, Lộc Vượng rất được ưa chuộng. Mức giá từ 2-4 tỷ đồng/căn phù hợp với đại đa số gia đình trẻ.
7.3. Đất nền phường Nam Định
Cơ hội: Đất thổ cư Nam Định tại khu vực Mỹ Phúc, Lộc Vượng vẫn còn nhiều dư địa. Đặc biệt là đất đấu giá và đất nền dự án quy hoạch đồng bộ.
7.4. Các dự án bất động sản tại phường Nam Định
Tâm điểm: Dự án Khu đô thị Mỹ Trung (Stella Nam Khánh) và các khu đô thị mới ven đại lộ Thiên Trường đang là tâm điểm thu hút dòng vốn. Đây là những khu vực có hạ tầng hiện đại, tiện ích 5 sao, thay đổi bộ mặt đô thị cũ.
7.5. Thị trường nhà cho thuê phường Nam Định
- Xu hướng: Nhu cầu nhà cho thuê Nam Định ổn định.
- Mặt bằng kinh doanh: Khu vực phố cổ, chợ Rồng.
- Nhà trọ/Chung cư mini: Phục vụ sinh viên các trường Đại học, Cao đẳng và công nhân KCN Hòa Xá (lân cận).
8. FAQ - Câu hỏi thường gặp về phường Nam Định
8.1. Sáp nhập phường có làm tăng giá đất phường Nam Định không?
Có. Việc sáp nhập giúp đồng bộ quy hoạch và hưởng lợi từ thương hiệu du lịch Ninh Bình, tạo đà tăng giá cho bất động sản, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng và thương mại.
8.2. Khu vực nào ở phường Nam Định thích hợp để đầu tư dòng tiền?
Khu vực quanh Chợ Rồng, đường Trần Hưng Đạo (cho thuê kinh doanh) và khu vực gần các trường Đại học (cho thuê phòng trọ) là tốt nhất.
8.3. Mua đất phường Nam Định cần lưu ý pháp lý gì?
Cần kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết 1/500 tại các khu đô thị mới (Mỹ Phúc) để tránh mua phải dự án chậm tiến độ. Đối với nhà phố cổ, cần kiểm tra diện tích thực tế so với sổ đỏ và tình trạng tranh chấp lối đi chung.
9. Kết luận: Có nên mua nhà đất phường Nam Định thời điểm này?
9.1. Tổng kết ưu điểm
- Vị trí trung tâm: Là đô thị lõi lâu đời, hạ tầng hoàn thiện 100%.
- Văn hóa đặc sắc: Sở hữu di sản Đền Trần và văn hóa Thành Nam độc đáo.
- Tiềm năng du lịch: Kết nối hoàn hảo với quần thể Tràng An - Bái Đính.
9.2. Lời khuyên cho nhà đầu tư
- An cư: Chọn khu vực Vị Xuyên, Lộc Vượng để có môi trường sống xanh, yên tĩnh.
- Đầu tư: Mua đất nền dự án tại Mỹ Phúc hoặc nhà nát tại các ngõ lớn trung tâm để cải tạo và chờ tăng giá.
--Nhà Đất VN--
