Phường Hoàng Mai, TP Hà Nội sau sáp nhập: Bản đồ, Địa giới & Tiềm năng nhà đất 2026

Một dấu mốc chưa từng có đã chính thức diễn ra tại Thủ đô: sự ra đời của Phường Hoàng Mai mới. Đây là một cuộc "tái cấu trúc" khổng lồ, hợp nhất 10 phường trung tâm và cửa ngõ của Quận Hoàng Mai (cũ), tạo nên một "siêu phường" chiến lược, là "Thành phố Phía Nam" của Hà Nội với dân số (theo dữ liệu) hơn 98.000 người.

Sự kiện này thống nhất toàn bộ hạ tầng cửa ngõ (Bến xe Nước Ngầm, Giáp Bát), "thủ phủ chung cư" (Linh Đàm) và "lá phổi xanh" (Công viên Yên Sở, KĐT Gamuda). Cùng Nhà Đất VN sẽ phân tích chuyên sâu bản đồ địa giới, các thủ tục pháp lý (Sổ hồng, CCCD) và tiềm năng bất động sản tại "siêu phường" cửa ngõ này.

1. Thông tin nhanh về Xã Sơn Đồng, TP Hà Nội (mới)

Tiêu chí	Thông số chi tiết
Tên đơn vị hành chính	Phường Hoàng Mai
Diện tích tự nhiên	9,04 km²
Quy mô dân số	98.502 người
Mật độ dân số	10.896 người/km²
Đơn vị sáp nhập	Phường Giáp Bát, Hoàng Liệt, Hoàng Văn Thụ, Lĩnh Nam, Tân Mai, Thịnh Liệt, Tương Mai, Trần Phú, Vĩnh Hưng và Yên Sở.
Căn cứ pháp lý	Nghị quyết 1656/NQ-UBTVQH15
Vị trí	phía Đông TP Hà Nội, giáp quận Long Biên, Sông Hồng
Trụ sở hành chính	Số 5 ngõ 2 phố Bùi Huy Bích, Phường Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội

2. Tổng quan Phường Hoàng Mai Hà Nội sau sáp nhập

Phường Hoàng Mai Hà Nội sau sáp nhập sở hữu quy mô dân cư lớn, ranh giới hành chính được điều chỉnh đồng bộ và vị trí chiến lược cửa ngõ phía Nam Thủ đô, tạo nền tảng phát triển đô thị mạnh mẽ.

phuong hoang mai — ***Toàn cảnh Phường Hoàng Mai***

2.1. Phường Hoàng Mai sáp nhập gồm những phường nào?

Phường Hoàng Mai mới được hình thành trên cơ sở sáp nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của 10 phường thuộc Quận Hoàng Mai (cũ):

Phường Hoàng Liệt (cũ): "Thủ phủ chung cư" lớn nhất Hà Nội (KĐT Linh Đàm), Bến xe Nước Ngầm.
Phường Giáp Bát (cũ): "Cửa ngõ" lịch sử, nơi có Bến xe Giáp Bát.
Phường Yên Sở (cũ): "Lá phổi xanh" với Công viên Yên Sở và KĐT Gamuda Land.
Phường Lĩnh Nam (cũ): "Quỹ đất vàng" ven sông Hồng, đón sóng Cầu Trần Hưng Đạo.
Phường Vĩnh Hưng (cũ): Lõi dân sinh, giáp KĐT Times City.
Phường Tân Mai (cũ): Lõi an cư, dân trí cao, KĐT Đồng Tàu, ven Hồ Đền Lừ.
Phường Tương Mai (cũ): Lõi giáp Hai Bà Trưng, KTT Nguyễn An Ninh.
Phường Hoàng Văn Thụ (cũ): Lõi đô thị, hưởng lợi từ Vành Đai 2.5.
Phường Thịnh Liệt (cũ): Lõi dân sinh sầm uất, giáp Bến xe Nước Ngầm.
Phường Trần Phú (cũ): "Cửa ngõ" QL1A, lõi công nghiệp, kho bãi.

2.2. Phường Hoàng Mai sáp nhập theo Nghị quyết nào?

Cơ sở pháp lý cao nhất cho việc sáp nhập và thành lập Phường Hoàng Mai được quy định rõ ràng tại:

Nghị quyết số 1656/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ban hành và có hiệu lực từ ngày 16/6/2025 về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của Hà Nội năm 2025.

Tại khoản 16 của Nghị quyết quy định: Sắp xếp một phần diện tích tự nhiên, quy mô dân số của các phường Giáp Bát, Hoàng Liệt, Hoàng Văn Thụ, Lĩnh Nam, Tân Mai, Thịnh Liệt, Tương Mai, Trần Phú, Vĩnh Hưng và Yên Sở thành phường mới có tên gọi là phường Hoàng Mai.

Quá trình sáp nhập này được triển khai trên cơ sở Nghị quyết 76/2025/UBTVQH15 (ban hành ngày 14/4/2025, có hiệu lực từ 15/4/2025) về tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình 2 cấp: Thành phố - Phường, đồng thời bãi bỏ cấp Quận/Huyện.

Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để các cơ quan nhà nước cập nhật dữ liệu dân cư, bản đồ địa chính và điều chỉnh hồ sơ, giấy tờ hành chính sau sáp nhập.

2.3. Diện tích và quy mô dân số Phường Hoàng Mai sau sáp nhập

Các số liệu thống kê chính thức (theo dữ liệu cung cấp) của Phường Hoàng Mai mới được ghi nhận như sau:

Tổng diện tích tự nhiên: 9,04 km²
Quy mô dân số (ước tính 2025): Khoảng 98.502 người
Mật độ dân số: 10.896 người/km²

3. Bản đồ & Địa giới hành chính Phường Hoàng Mai

Phường Hoàng Mai mới là 'Thành phố Cửa ngõ Phía Nam', hợp nhất 'thủ phủ' chung cư Linh Đàm, 2 bến xe (Giáp Bát, Nước Ngầm) và 'lá phổi' Gamuda - Yên Sở. Án ngữ Vành Đai 3, Giải Phóng, giáp Hai Bà Trưng, Thanh Xuân.

3.1. Phường Hoàng Mai ở đâu? Thuộc quận nào?

Phường Hoàng Mai là một trong 7 phường mới (gồm; Lĩnh Nam, Phường Vĩnh Hưng, Phường Tương Mai, Phường Định Công, Phường Hoàng Liệt, Phường Yên Sở), được hình thành sau 1/7/2025 trên diện tích của Quận Hoàng Mai cũ.

Phường Hoàng Mai mới chiếm gần như toàn bộ nửa phía Nam và phía Đông của Quận Hoàng Mai cũ, có vị trí địa lý "cửa ngõ" chiến lược:

ban do phuong hoang mai — **Bản Đồ Phường Hoàng Mai sau sáp nhập**

Phía Bắc: Giáp Quận Hai Bà Trưng (cũ) (ranh giới là đường Vành Đai 2/Minh Khai) và Quận Thanh Xuân (cũ) (ranh giới là Sông Tô Lịch).
Phía Đông: Giáp Sông Hồng (ranh giới tự nhiên với Phường Long Biên mới, Quận Long Biên cũ).
Phía Nam: Giáp Huyện Thanh Trì (ranh giới là Vành Đai 3).
Phía Tây: Giáp Phường Định Công (mới) (ranh giới là đường Giải Phóng).

3.2. Các tuyến đường trọng điểm đi qua

Đường Giải Phóng (QL1A): "Xương sống" lịch sử, trục "cửa ngõ" phía Nam, nơi có 2 bến xe lớn, giá trị BĐS neo theo các bệnh viện và trường đại học lân cận.
Đường Vành Đai 3 (trên cao & mặt đất): Trục "logistics" và "đô thị mới", kết nối KĐT Linh Đàm, Yên Sở đi muôn nơi.
Đường Vành Đai 2.5 (Tân Mai, Kim Đồng): Trục "chia lửa" quan trọng, kết nối KĐT Linh Đàm với KĐT Đồng Tàu, Tân Mai, đang là "mỏ vàng" tăng giá BĐS.
Trục Tam Trinh & Lĩnh Nam: Hai trục "công nghiệp - dân sinh" sầm uất, hưởng lợi trực tiếp từ "sóng" Cầu Vĩnh Tuy 2 và Cầu Trần Hưng Đạo (tương lai).

3.3. Trụ sở UBND Phường Hoàng Mai: Địa chỉ và SĐT liên hệ

Sau khi sáp nhập, trụ sở hành chính trung tâm của "siêu phường" được đặt tại địa điểm có vị trí trung tâm, thuộc khu vực Hoàng Liệt/Thịnh Liệt cũ:

tru so ubnd phuong hoang mai — ***Trụ sở UBND Phường Hoàng Mai***

Địa chỉ chính thức: Số 5 ngõ 2 phố Bùi Huy Bích, Phường Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội.
Số điện thoại: 0988616579

4. Hướng dẫn thủ tục hành chính sau sáp nhập

Hướng dẫn các thủ tục hành chính sau sáp nhập phường Hoàng Mai, giúp người dân cập nhật hồ sơ, giấy tờ, thông tin cư trú nhanh chóng, đúng quy định và dễ thực hiện

4.1. Sáp nhập phường có phải làm lại Sổ hồng / Sổ đỏ không?

Khẳng định: KHÔNG bắt buộc phải làm lại ngay lập tức. Sổ hồng, Sổ đỏ đã cấp với tên phường cũ (ví dụ: "Phường Hoàng Liệt") vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý.
Việc cập nhật tên mới "Phường Hoàng Mai" sẽ được cơ quan chức năng thực hiện miễn phí khi người dân phát sinh các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp ngân hàng.
Thủ tục: Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện đính chính (ghi chú) địa chỉ mới vào Trang 4 của Giấy chứng nhận.

4.2. Thủ tục cập nhật Căn cước công dân (CCCD), hộ khẩu, BHYT

CCCD/VNeID: Cơ quan Công an sẽ tự động cập nhật thông tin nơi thường trú trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và ứng dụng VNeID. Người dân không cần đi đổi thẻ CCCD gắn chip ngay, thẻ cũ vẫn hợp lệ.
Hộ khẩu (Sổ giấy đã bãi bỏ): Thông tin tự động cập nhật trên hệ thống.
BHYT, BHXH, Hộ chiếu: Tất cả giấy tờ còn thời hạn sử dụng vẫn có giá trị pháp lý bình thường.

4.3. Doanh nghiệp cần đổi Giấy phép kinh doanh như thế nào?

Đây là thủ tục BẮT BUỘC. Phường Hoàng Mai là "thủ phủ" logistics (Bến xe, QL1A) và KĐT (Linh Đàm, Gamuda).
Thủ tục: Hàng chục ngàn doanh nghiệp, hộ kinh doanh tại 10 phường cũ phải thực hiện "Thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp" (thay đổi địa chỉ trụ sở) tại Phòng Đăng ký kinh doanh - Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội.
Khuyến nghị: Phải làm ngay để đồng bộ thông tin trên Hóa đơn điện tử, Chữ ký số, Con dấu, và các Hợp đồng giao dịch, tránh gián đoạn kinh doanh.

5. Đánh giá Hạ tầng & Tiện ích Phường Hoàng Mai

Phường Hoàng Mai sau sáp nhập sở hữu hạ tầng đồng bộ, giao thông kết nối tốt, hệ thống trường học - y tế - thương mại hoàn chỉnh, tạo nền tảng phát triển đô thị bền vững.

5.1. Tiện ích giáo dục (Danh sách trường học nổi bật)

Phường Hoàng Mai kế thừa một hệ thống giáo dục "dày đặc" do quy mô dân số khổng lồ:

"Làng Đại học" (lân cận): Tiệm cận "tam giác" ĐH Bách Khoa - Xây Dựng - Kinh tế Quốc dân.
Trường công lập "di sản": THPT Trương Định, THPT Hoàng Văn Thụ, THPT Việt Nam - Ba Lan.
Hệ thống KĐT: Trường Quốc tế Singapore (Gamuda), và hàng trăm trường mầm non, tiểu học trong KĐT Linh Đàm.

5.2. Tiện ích y tế (Bệnh viện, trạm xá, phòng khám)

Đây là "cửa ngõ" y tế của phía Nam:

Bệnh viện Bạch Mai (cơ sở 2) (lân cận)
Bệnh viện Đa khoa Vinmec (KĐT Times City, giáp ranh)
Bệnh viện Đa khoa Bưu Điện (lân cận)
Bệnh viện Nội tiết Trung ương (lân cận).

5.3. Tiện ích thương mại, chợ, siêu thị…)

Phường sở hữu hệ thống thương mại "All-in-one" (tất cả trong một) hoàn hảo:

Biểu tượng Giao thông: Bến xe Nước Ngầm và Bến xe Giáp Bát.
"Lá phổi xanh" số 1: Công viên Yên Sở (lớn nhất Hà Nội) và KĐT Sinh thái Gamuda Land.
"Thủ phủ chung cư": KĐT Linh Đàm (một trong những KĐT đông đúc nhất VN).

6. Phân tích tiềm năng đầu tư theo khu vực phường cũ (Khu vực trọng điểm sau sáp nhập)

Phân tích thị trường Nhà Đất Quận Hoàng Mai sau sáp nhập và nắm bắt cơ hội đầu tư tại Phường Hoàng Mai (mới tiềm năng tăng trưởng, dự án trọng điểm, và chiến lược sinh lời bền vững. Đừng bỏ lỡ báo cáo chuyên sâu này.

6.1. Khu vực phường Giáp Bát cũ:

DNA: "Cửa ngõ Bến xe" - BĐS Dòng tiền.
Phân tích: Thị trường bán nhà phường Giáp Bát (cũ) là "mỏ vàng" cho thuê. Nhu cầu thuê nhà nghỉ, khách sạn, nhà trọ, kho bãi (logistics) luôn "cháy phòng".

6.2. Khu vực phường Hoàng Liệt Cũ:

DNA: "Vua Dòng tiền" - KĐT Linh Đàm.
Phân tích: Thị trường bán nhà phường Hoàng Liệt (cũ) là BĐS dòng tiền (cash flow) "bất bại". Nhu cầu bán/cho thuê căn hộ KĐT Linh Đàm (giá rẻ) và nhà đất KĐT Tây Nam Linh Đàm (cao cấp) luôn cao nhất Hà Nội.

6.3. Khu vực phường Hoàng Văn Thụ cũ:

DNA: Lõi dân sinh - Giáp Times City.
Phân tích: Phân khúc nhà bán phường Hoàng Văn Thụ (cũ) là BĐS "ở thực", hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng Vành Đai 2.5 và "hệ sinh thái" KĐT Times City (lân cận).

6.4. Khu vực Phường Lĩnh Nam cũ:

DNA: "Đất vàng" Ven sông - Đón sóng Cầu Trần Hưng Đạo.
Phân tích: Thị trường nhà bán phường Lĩnh Nam (cũ) là BĐS "lãi vốn" (capital gain). Nhà đầu tư săn lùng đất nền, đất vườn ven sông Hồng để "đón sóng" Cầu Trần Hưng Đạo, Cầu Vĩnh Tuy 2.

6.5. Khu vực phường Tân Mai cũ:

DNA: "An cư" Dân trí cao - Gần Hồ Đền Lừ.
Phân tích: Thị trường nhà bán phường Tân Mai (cũ) là BĐS "an cư" lý tưởng. Dân trí cao, hẻm "bàn cờ", gần hồ, gần trường học.

6.6. Khu vực phường Thịnh Liệt cũ:

DNA: Lõi dân sinh/Logistics (gần Bến xe).
Phân tích: Phân khúc nhà bán phường Thịnh Liệt (cũ) là BĐS "giá trị thật", kết hợp ở và kinh doanh kho bãi nhỏ lẻ (do gần Bến xe Nước Ngầm, Giáp Bát).

6.7. Khu vực phường Tương Mai cũ:

DNA: Dân trí cao, giáp Hai Bà Trưng.
Phân tích: Thị trường nhà bán phường Tương Mai (cũ) là BĐS "giáp ranh Vàng". Giá trị neo theo KTT Nguyễn An Ninh, giáp "Làng Đại học" Bách-Kinh-Xây.

6.8. Khu vực phường Trần Phú cũ:

DNA: Cửa ngõ QL1A - Công nghiệp/Kho bãi.
Phân tích: Phân khúc nhà bán phường Trần Phú (cũ) là BĐS "dòng tiền" từ cho thuê kho xưởng, bãi xe (do bám dọc QL1A và KCN Vĩnh Tuy lân cận).

6.9. Khu vực phường Vĩnh Hưng cũ:

DNA: Dân sinh ven sông - Đón sóng Cầu Vĩnh Tuy 2.
Phân tích: Thị trường nhà bán phường Vĩnh Hưng (cũ) là BĐS "vùng trũng", đang tăng giá mạnh mẽ nhờ Cầu Vĩnh Tuy 2 và quy hoạch KĐT ven sông.

6.10. Khu vực phường Yên Sở cũ:

DNA: "Đô thị Sinh thái" Hạng A (Gamuda, CV Yên Sở).
Phân tích: Thị trường nhà bán phường Yên Sở (cũ) là BĐS "thương hiệu" (Branded Property). Phân khúc chủ lực là Biệt thự, Liền kề Hạng A (Gamuda Land).

7. Phân tích thị trường & Tiềm năng Bất động sản Phường Hoàng Mai 2026

7.1. Phân khúc nhà mặt phố Phường Hoàng Mai

"Nhà mặt phố Hoàng Mai" phân hóa 3 trục:

Trục Hạng A (Giải Phóng): Làm văn phòng, phòng khám, trụ sở.
Trục Logistics/Thương mại (VĐ3, Tam Trinh): Làm showroom, kho bãi.
Trục Dân sinh (Tân Mai, Tương Mai): Kinh doanh F&B, retail.

7.2. Phân khúc nhà ngõ Phường Hoàng Mai

Đây là "xương sống" của thị trường. "Nhà ngõ Hoàng Mai" có 3 chức năng:

"Vua" CHDV: (Hoàng Liệt, Giáp Bát, Tương Mai) - Phục vụ Bến xe, Làng ĐH.
An cư cao cấp: (KĐT Linh Đàm, Gamuda).
An cư giá rẻ: (Lĩnh Nam, Vĩnh Hưng).

7.3. Đất nền Phường Hoàng Mai

Phân khúc "đất ở Hoàng Mai" (đất nền) đã "tuyệt chủng" ở lõi KĐT (Linh Đàm, Gamuda).
Nguồn cung "hàng hiếm" chỉ còn sót lại tại khu Lĩnh Nam, Vĩnh Hưng, Yên Sở (ven sông). Đây là "mỏ vàng" cho nhà đầu tư dài hạn "đón sóng" Cầu Trần Hưng Đạo.

7.4. Các dự án căn hộ tại Phường Hoàng Mai

Đây là "THỦ PHỦ" Căn hộ của Hà Nội.
"Dự án tại Phường Hoàng Mai" kế thừa "biểu tượng" KĐT Linh Đàm (vua phân khúc giá rẻ), KĐT Gamuda Land (vua phân khúc sinh thái), và hàng loạt dự án dọc VĐ 2.5.

7.5. Thị trường nhà cho thuê Phường Hoàng Mai

"Nhà cho thuê Hoàng Mai" là thị trường "vua" dòng tiền (King of Cash Flow) của cả nước.
Phục vụ 4 tệp khách "vàng": 1-Bến xe/Logistics (Giáp Bát, Nước Ngầm). 2-Gia đình trẻ (KĐT Linh Đàm). 3-Sinh viên/Giảng viên (gần Bách-Kinh-Xây). 4-Công nhân (KCN Vĩnh Tuy).

8. Kết luận: Có nên mua nhà đất Phường Hoàng Mai thời điểm này?

Thời điểm hiện tại được xem là khá phù hợp để mua nhà đất Phường Hoàng Mai, đặc biệt phân khúc bán nhà Quận Hoàng Mai dưới 3 tỷ. Sau sắp xếp hành chính, hạ tầng và pháp lý rõ ràng hơn, dư địa tăng giá vẫn còn cho người mua ở và đầu tư dài hạn.

8.1. Tổng kết ưu điểm

Vị thế "Cửa ngõ" Nam Hà Nội: Là "siêu phường" án ngữ toàn bộ cửa ngõ phía Nam, sở hữu 2 "biểu tượng" giao thông (Bến xe Giáp Bát, Nước Ngầm) và trục Vành Đai 3.
BĐS Dòng tiền "Bất bại": Hợp nhất "thủ phủ" chung cư (Linh Đàm) và "làng đại học" (lân cận Bách-Kinh-Xây), đảm bảo nhu cầu thuê (CHDV, căn hộ) là "vô tận".
Hạ tầng "Kép" (Xanh & Đô thị): Sở hữu "lá phổi" lớn nhất (Công viên Yên Sở) và các KĐT "biểu tượng" (Linh Đàm, Gamuda), tạo nên một hệ sinh thái "ở thực" hoàn hảo.
"Quỹ đất Vàng" Ven Sông: Sở hữu quỹ đất ven sông Hồng (Lĩnh Nam, Yên Sở) đang hưởng lợi trực tiếp từ "sóng" hạ tầng tỷ đô: Cầu Vĩnh Tuy 2 (đã xong) và Cầu Trần Hưng Đạo (tương lai).

8.2. Lời khuyên cho nhà đầu tư

Nhà đầu tư Dòng tiền (Cash flow): Ưu tiên "số 1" là săn căn hộ (khu Hoàng Liệt) hoặc nhà nát/đất hẻm (khu Giáp Bát, Tương Mai) để xây CHDV (Căn hộ dịch vụ) cho thuê.
Nhà đầu tư Lãi vốn (Capital Gain): Tập trung vào đất nền (thổ cư, đất vườn) tại khu Lĩnh Nam, Vĩnh Hưng, Yên Sở (cũ) bám theo Sông Hồng để "đón sóng" quy hoạch Cầu Trần Hưng Đạo.
Người mua ở thực (An cư): Chọn KĐT Gamuda (Yên Sở) cho chuẩn sống sinh thái Hạng A. Chọn KĐT Linh Đàm (Hoàng Liệt) cho chuẩn "vừa túi tiền" (affordable). Chọn lõi Tân Mai, Tương Mai cho chuẩn "dân trí cao".

--Nhà Đất VN--