Trên bản đồ hành chính Quận Bình Thạnh sẽ chứng kiến sự "tái sinh" của một địa danh lịch sử mang tính biểu tượng: Phường Gia Định. Được thành lập trên cơ sở sáp nhập 4 phường trung tâm sầm uất bậc nhất (Phường 1, 2, 7 và 17), Phường Gia Định được định vị là lõi trung tâm thương mại - văn hóa của quận.
Với mật độ dân cư cực cao và vị trí tiếp giáp Quận 1, Quận Phú Nhuận, thị trường bất động sản tại đây dự báo sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. Hãy cùng Nhà Đất VN phân tích chi tiết quy hoạch, pháp lý và tiềm năng đầu tư tại "siêu phường" này.
1. Thông tin nhanh về phường Gia Định, TP Hồ Chí Minh (mới)
| Tiêu chí | Thông số chi tiết |
| Diện tích tự nhiên | 2,76 km² |
| Quy mô dân số | 125.946 người (Tính đến 2025) |
| Mật độ dân số | 45.632 người/km² (Mức cực kỳ cao) |
| Đơn vị sáp nhập | Phường 1, Phường 2, Phường 7 và Phường 17 (Quận Bình Thạnh cũ) |
| Căn cứ pháp lý | Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15 |
| Vị trí | Trung tâm Quận Bình Thạnh, giáp Quận 1 & Phú Nhuận |
| Trụ sở hành chính | 98 Lê Văn Duyệt, Phường Gia Định |
2. Tổng quan phường Gia Định sáp nhập
Phường Gia Định sau sáp nhập được hình thành theo chủ trương sắp xếp đơn vị hành chính của TP Hồ Chí Minh, nhằm tinh gọn bộ máy quản lý và đồng bộ hạ tầng đô thị. Việc sáp nhập tạo điều kiện điều chỉnh địa giới, cập nhật dữ liệu dân cư, đồng thời mở ra dư địa phát triển quy hoạch và thị trường bất động sản giai đoạn 2026-2030.
2.1. Phường Gia Định sáp nhập gồm những phường nào?
Phường Gia Định mới là sự hợp nhất của 4 phường có bề dày lịch sử và vị trí chiến lược nhất Quận Bình Thạnh cũ:
- Phường 1: Nổi tiếng với Chợ Bà Chiểu và Lăng Ông Bà Chiểu - biểu tượng tâm linh của Sài Gòn.
- Phường 2: Khu vực sầm uất dọc đường Vũ Tùng và Bùi Hữu Nghĩa, sát vách Quận 1.
- Phường 7: Khu dân cư lâu đời dọc trục Lê Quang Định và Hoàng Hoa Thám, nơi có Bệnh viện Nhân dân Gia Định.
- Phường 17: Cửa ngõ giao thông quan trọng với trục Điện Biên Phủ và Xô Viết Nghệ Tĩnh (khu vực Hàng Xanh).
2.2. Phường Gia Định sáp nhập theo Nghị quyết nào?
Tính pháp lý của đơn vị hành chính mới được xác lập dựa trên văn bản cấp cao nhất:
Nghị quyết số 1685/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ban hành và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16 tháng 6 năm 2025, về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của Thành phố Hồ Chí Minh năm 2025;
Tại khoản 42 của Nghị quyết quy định sắp xếp toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của Phường 1, Phường 2, Phường 7 và Phường 17 (Quận Bình Thạnh) để thành lập đơn vị hành chính mới có tên gọi là phường Gia Định.
Việc sắp xếp, sáp nhập nêu trên được thực hiện theo cơ chế tổ chức chính quyền địa phương quy định tại Nghị quyết số 76/2025/UBTVQH15 (ban hành ngày 14 tháng 4 năm 2025, có hiệu lực thi hành từ ngày 15 tháng 4 năm 2025), theo mô hình chính quyền 02 cấp: Thành phố - Phường, đồng thời chấm dứt hoạt động của cấp quận.
Đây là cơ sở pháp lý để các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thực hiện việc cập nhật dữ liệu dân cư, điều chỉnh bản đồ địa chính và hướng dẫn giải quyết các thủ tục hành chính, pháp lý có liên quan sau khi sáp nhập.
2.3. Diện tích và quy mô dân số phường Gia Định sau sáp nhập
Sau khi hợp nhất, Phường Gia Định sở hữu các chỉ số đô thị đáng kinh ngạc:
- Diện tích: 2,76 km².
- Dân số: 125.946 người.
- Mật độ: 45.632 người/km².
Mật độ dân số 45.632 người/km² là con số kỷ lục, cao gấp nhiều lần so với chuẩn đô thị loại đặc biệt. Điều này đồng nghĩa với sức mua khổng lồ, nhu cầu nhà ở nén (chung cư, nhà cao tầng) và dịch vụ tiện ích tại chỗ cực lớn.
3. Bản đồ & Quy hoạch địa giới hành chính phường Gia Định sáp nhập
Bản đồ Phường Gia Định ôm trọn khu vực Chợ Bà Chiểu và trải dài xuống Hàng Xanh. Đây là vùng đệm quan trọng kết nối giữa trung tâm Quận 1 và khu Đông Sài Gòn.
3.1. Phường Gia Định ở đâu? Thuộc quận nào?
Phường Gia Định là 1 trong 4 phường mới (cùng với Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây), được hình thành từ 1/7/2025 trên địa bàn của Quận Bình Thạnh cũ (nay thuộc TP Hồ Chí Minh).
Phường nằm cách Phường Thạnh Mỹ Tây (mới) khoảng 3km và cách Quận Phú Nhuận cũ khoảng 2.8km về Phía Tây.
Tiếp giáp địa lý:
- Phía Bắc: Giáp với các phường Bình Lợi Trung và Bình Thạnh.
- Phía Đông: Giáp với phường Thạnh Mỹ Tây (khu vực Thị Nghè cũ).
- Phía Nam: Giáp với các phường Sài Gòn và Tân Định (Quận 1) qua kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè.
- Phía Tây: Giáp với các phường Cầu Kiệu và Đức Nhuận (Quận Phú Nhuận).
3.2. Các tuyến đường trọng điểm đi qua
Hệ thống giao thông tại đây là mạng lưới xương sống của thành phố:
- Điện Biên Phủ: Trục đường cửa ngõ phía Đông.
- Lê Văn Duyệt (Đinh Tiên Hoàng cũ): Trục di sản văn hóa.
- Phan Đăng Lưu & Hoàng Hoa Thám: Trục thương mại kết nối Phú Nhuận - Tân Sơn Nhất.
- Xô Viết Nghệ Tĩnh: Tuyến đường huyết mạch hướng về bến xe Miền Đông.
- Nguyễn Văn Đậu, Lê Quang Định: Các tuyến đường nội đô sầm uất.
3.3. Trụ sở UBND phường Gia Định: Địa chỉ và SĐT liên hệ
Trụ sở mới được đặt tại vị trí trung tâm hành chính cũ, thuận tiện cho người dân:
- Địa chỉ: 98 Lê Văn Duyệt, Phường Gia Định, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Số điện thoại: 028.38412019.
4. Hướng dẫn thủ tục hành chính sau sáp nhập phường
Với hơn 125.000 cư dân, việc chuyển đổi giấy tờ cần được thực hiện theo lộ trình để tránh ùn tắc.
4.1. Sáp nhập phường, xã có phải làm lại Sổ hồng / Sổ đỏ không?
- Không: Sổ hồng ghi Phường 1, 2, 7, 17 cũ vẫn có giá trị pháp lý vĩnh viễn.
- Lưu ý: Khi giao dịch (mua bán, tặng cho, thừa kế), Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cập nhật tên "Phường Gia Định" vào trang biến động.
4.2. Thủ tục cập nhật Căn cước công dân (CCCD), hộ khẩu, BHYT
- Tự động: Hệ thống VNeID và Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư sẽ tự động cập nhật đơn vị hành chính mới. Người dân dùng thẻ CCCD gắn chip cũ bình thường.
4.3. Doanh nghiệp cần đổi Giấy phép kinh doanh như thế nào?
- Bắt buộc: Các doanh nghiệp, hộ kinh doanh (đặc biệt khu vực chợ Bà Chiểu, đường Lê Văn Duyệt) cần liên hệ Phòng Kinh tế Quận Bình Thạnh để cập nhật địa chỉ kinh doanh, đảm bảo tính hợp lệ của hóa đơn tài chính.
5. Đánh giá Hạ tầng & Tiện ích phường Gia Định
Phường Gia Định sở hữu hệ sinh thái tiện ích "All-in-one" hiếm có.
5.1. Tiện ích giáo dục (Danh sách trường học nổi bật)
- Trường THPT Võ Thị Sáu: Ngôi trường lâu đời và uy tín.
- Trường THPT Phan Đăng Lưu.
- Hệ thống trường quốc tế và trung tâm ngoại ngữ dày đặc trên đường Phan Đăng Lưu.
5.2. Tiện ích y tế (Bệnh viện, trạm xá, phòng khám)
- Bệnh viện Nhân dân Gia Định: Bệnh viện đa khoa hạng 1, tuyến cuối của thành phố.
- Bệnh viện Ung Bướu TP.HCM: Cơ sở 1 nằm ngay đường Nơ Trang Long (giáp ranh).
- Bệnh viện Quốc tế Columbia Asia.
5.3. Tiện ích thương mại, chợ, siêu thị…
- Chợ Bà Chiểu: Biểu tượng thương mại truyền thống, đầu mối bán lẻ lớn nhất khu vực.
- Co.op Mart Rạch Miễu: Siêu thị lớn trên đường Hoa Sứ (giáp ranh).
- Phố ẩm thực Vạn Kiếp, Phan Xích Long (kế cận) phục vụ nhu cầu giải trí đêm.
6. Phân tích tiềm năng đầu tư theo khu vực cũ (Khu vực trọng điểm sau sáp nhập)
6.1. Khu vực phường 1 cũ
Được xem là "lõi của lõi". Nhà bán phường 1, Quận Bình Thạnh luôn có giá trị cao nhất vì gắn liền với Chợ Bà Chiểu. Nhà mặt tiền tại đây có giá trị khai thác dòng tiền từ cho thuê sạp, ki-ốt cực lớn.
6.2. Khu vực phường 2 cũ
Nổi bật với khu vực Lăng Ông và đường Vũ Tùng. Bán nhà phường 2, Quận Bình Thạnh thu hút người mua thích văn hóa, yên tĩnh nhưng chỉ cách Quận 1 một cây cầu (Cầu Bông). Đây là khu vực khan hiếm nguồn cung.
6.3. Khu vực phường 7 cũ
Khu vực này có mật độ hẻm dày đặc. Bán nhà phường 7, Quận Bình Thạnh (khu Hoàng Hoa Thám, Lê Quang Định) phù hợp với nhà đầu tư chuyên "săn" nhà nát để phân lô hoặc xây căn hộ dịch vụ (CHDV) cho sinh viên, nhân viên y tế thuê.
6.4. Khu vực phường 17 cũ
Nằm tại cửa ngõ Hàng Xanh - trục Điện Biên Phủ, giữ vai trò kết nối giao thông huyết mạch giữa trung tâm và khu Đông. Thị trường bán nhà phường 17, Quận Bình Thạnh đặc biệt sôi động ở phân khúc nhà phố làm văn phòng công ty, tòa nhà building nhờ lộ giới đường lớn và khả năng khai thác thương mại cao.
7. Phân tích thị trường & Tiềm năng Bất động sản phường Gia Định
Thị trường Bán nhà Quận Bình Thạnh tại phường Gia Định luôn có tính thanh khoản thuộc Top đầu TP.HCM.
7.1. Phân khúc nhà mặt tiền phường Gia Định
“Bán nhà mặt tiền Bình Thạnh cũ” trên các trục Lê Văn Duyệt, Phan Đăng Lưu là tài sản "kim cương". Giá trị không chỉ nằm ở đất mà ở dòng tiền thương mại. Giá dao động 250 - 400 triệu/m² tùy vị trí.
7.2. Phân khúc nhà hẻm phường Gia Định
“Bán nhà hẻm Quận Bình Thạnh cũ” rất phức tạp do hệ thống hẻm chằng chịt. Tuy nhiên, hẻm xe hơi khu vực Phan Đăng Lưu hay Nguyễn Văn Đậu có giá trị rất cao (120-150 triệu/m²), trong khi hẻm ba gác sâu có giá mềm hơn, phù hợp mua ở thực.
7.4. Các dự án bất động sản tại phường Gia Định
Do quỹ đất đã cạn kiệt, rất ít dự án mới. Điển hình có căn hộ Cape Pearl Bình Thạnh hoặc các dự án tái định cư cũ. Sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp đẩy giá trị nhà phố thổ cư lên cao.
7.5. Thị trường nhà cho thuê phường Gia Định
Phân khúc Nhà trọ cho thuê Quận Bình Thạnh cũ có lượng search khủng khiếp.
- Khách thuê: Sinh viên Hutech, UEF, Ngoại Thương; Bác sĩ Bệnh viện Gia Định; Nhân viên văn phòng Quận 1.
- Hiệu suất: Tỷ lệ lấp đầy luôn đạt >95%.
8. FAQ - Câu hỏi thường gặp về phường Gia Định
8.1. Sáp nhập phường có làm tăng giá nhà phường Gia Định không?
Có. Tên gọi "Gia Định" mang giá trị lịch sử và thương hiệu lớn. Việc quy hoạch lại thành một khu vực trung tâm đồng nhất sẽ nâng tầm giá trị bất động sản, đặc biệt là các bất động sản có yếu tố thương mại.
8.2. Khu vực nào ở phường Gia Định Thích hợp để đầu tư dòng tiền?
Khu vực xung quanh Bệnh viện Nhân dân Gia Định và Bệnh viện Ung Bướu (Phường 7 cũ) là "mỏ vàng" để kinh doanh phòng trọ, khách sạn bình dân hoặc dịch vụ ăn uống.
8.3. Mua nhà phường Gia Định Cần lưu ý pháp lý gì?
Cần đặc biệt chú ý quy hoạch lộ giới (hẻm giới) vì khu vực này hình thành lâu đời, hẻm nhỏ. Ngoài ra, cần kiểm tra quy hoạch các dự án "treo" khu vực rạch Xuyên Tâm (giáp ranh).
9. Kết luận: Có nên mua nhà phường Gia Định Thời điểm này?
Thị trường Bán nhà tại khu vực phường mới Gia Định không dành cho nhà đầu tư "lướt sóng" ngắn hạn mà là sân chơi của dòng tiền bền vững và tích sản.
9.1. Tổng kết ưu điểm
- Vị trí đắc địa: Sát vách Quận 1, đi đâu cũng tiện.
- Thương mại sầm uất: Kinh doanh gì cũng thắng.
- Pháp lý ổn định: Khu dân cư hiện hữu lâu đời.
9.2. Lời khuyên cho nhà đầu tư
Hãy tìm kiếm các căn nhà cũ có diện tích đất lớn trong hẻm xe hơi khu vực Phường 7 hoặc Phường 17 để xây dựng tòa nhà căn hộ dịch vụ (Serviced Apartment). Đây là mô hình đầu tư hiệu quả nhất tại khu vực có mật độ dân số kỷ lục này.
Truy cập ngay Nhà Đất VN để tiếp cận nguồn tin nhà chính chủ giá tốt nhất tại Phường Gia Định!
--Nhà Đất VN--
