Quận 3, TP. Hồ Chí Minh vừa chứng kiến một cuộc tái cấu trúc hành chính mang tính lịch sử: 5 phường trung tâm đã được hợp nhất để thành lập nên Phường Bàn Cờ. Tên gọi này không chỉ là một danh xưng hành chính mới, mà còn là sự "chính danh" cho một khu vực dân cư lịch sử, nổi tiếng với kết cấu hẻm "ô bàn cờ" độc đáo và mật độ dân sinh sầm uất bậc nhất Sài Gòn.
Sự kiện pháp lý này, có hiệu lực từ tháng 6 năm 2025, đang định hình lại thị trường bất động sản lõi trung tâm. Với tư cách là chuyên gia, Nhà Đất VN sẽ cung cấp một phân tích chuyên sâu về bản đồ địa giới, các thay đổi thủ tục hành chính (Sổ hồng, CCCD) và "giải mã" tiềm năng nhà đất tại "siêu phường" có mật độ dân số khổng lồ này.
1. Thông tin nhanh về Phường Bàn Cờ, TP Hồ Chí Minh( mới)
| Tiêu chí | Thông số chi tiết |
| Tên đơn vị hành chính | Phường Bàn Cờ |
| Diện tích tự nhiên | 0,99 km² |
| Quy mô dân số | 67.616 người |
| Mật độ dân số | 68.298 người/km² |
| Đơn vị sáp nhập |
Phường 1, 2, 3, 5 và một phần của phường 4 (Quận 3 cũ) |
| Căn cứ pháp lý | Nghị quyết số 1685/NQ-UBTVQH15 |
| Vị trí | Phía Nam Quận 3, kết nối Quận 1 và Quận 10 |
| Trụ sở hành chính | 611/20 Điện Biên Phủ, Phường Bàn Cờ, TP Hồ Chí Minh |
1. Tổng quan Phường Bàn Cờ Hồ Chí Minh sau sáp nhập
Phường Bàn Cờ mới (Quận 3 cũ, TP. Hồ Chí Minh) sau sáp nhập trở thành khu dân cư sầm uất với hạ tầng đồng bộ, giữ vị thế trung tâm, mật độ dân số cao và hoạt động thương mại nhộn nhịp.
.jpg)
2.1. Phường Bàn Cờ sáp nhập từ những phường nào?
Phường Bàn Cờ được thành lập trên cơ sở sáp nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của 5 phường trung tâm thuộc Quận 3, bao gồm:
- Phường 1 (cũ)
- Phường 2 (cũ)
- Phường 3 (cũ)
- Phường 4 (cũ)
- Phường 5 (cũ)
Đây chính là 5 phường tạo nên "Khu Bàn Cờ" lịch sử, một khu vực có bản sắc kiến trúc và văn hóa đô thị rất riêng biệt, với các hẻm thông ngang dọc, kết nối liền mạch.
2.2. Phường Bàn Cờ sáp nhập theo Nghị quyết nào?
Cơ sở pháp lý cao nhất cho việc sáp nhập và thành lập Phường Bàn Cờ được quy định rõ ràng tại:
Nghị quyết số 1685/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ban hành và có hiệu lực ngày 16 tháng 6 năm 2025, về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của Thành phố Hồ Chí Minh năm 2025.
Theo khoản 5 của Nghị quyết, toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của Phường 1, Phường 2, Phường 3, Phường 5, cùng một phần diện tích tự nhiên và quy mô dân số của Phường 4 (Quận 3) được sắp xếp thành phường mới có tên gọi là Phường Bàn Cờ.
Việc sắp xếp này được thực hiện trên cơ sở chủ trương chung tại Nghị quyết số 76/2025/UBTVQH15, ban hành ngày 14 tháng 4 năm 2025, về sắp xếp các đơn vị hành chính năm 2025, trong đó quy định việc tổ chức lại mô hình chính quyền đô thị 02 cấp (Cấp Thành phố và Cấp Phường), thay thế cho cơ cấu cấp Quận - Huyện - Phường trước đây.
Nghị quyết này là căn cứ pháp lý để các cơ quan chức năng đồng bộ hóa dữ liệu dân cư, cập nhật bản đồ địa chính và triển khai các thủ tục hành chính liên quan cho người dân và doanh nghiệp.
2.3. Diện tích và quy mô dân số Phường Bàn Cờ sau sáp nhập
Sau khi hợp nhất, Phường Bàn Cờ trở thành một "siêu phường" với các chỉ số thống kê ấn tượng, được công bố chính thức:
- Tổng diện tích tự nhiên: 0,99 km²
- Quy mô dân số (tính đến 2025): 67.616 người
Với diện tích chưa đầy 1 km² nhưng quy mô dân số gần 70.000 người, Phường Bàn Cờ có mật độ dân số lên đến 68.300 người/km². Đây là một trong những khu vực có mật độ dân cư cao nhất tuyệt đối tại Việt Nam. Yếu tố "siêu mật độ" này chính là "bảo chứng" cho nhu cầu ở thực và tiềm năng kinh doanh, cho thuê.
3. Bản đồ & Địa giới hành chính Phường Bàn Cờ
Phường Bàn Cờ mới, trái tim lịch sử của Quận 3, sở hữu cấu trúc hẻm "ô bàn cờ" độc đáo. Với diện tích chỉ 0,99 km² nhưng dân số gần 70.000 người, đây là tâm điểm dân sinh sầm uất bậc nhất Sài Gòn, nơi hội tụ mọi tiện ích thương mại, giáo dục, y tế chỉ trong vài bước chân.
3.1. Phường Bàn Cờ ở đâu? Thuộc quận nào?
Phường Bàn Cờ là một trong 3 phường mới (cùng với Phường Xuân Hòa, Phường Nhiêu Lộc) được hình thành sau 1/7/2025 trên diện tích của Quận 3 cũ.
Phường nằm ở khu vực trung tâm thành phố, cách phường Sài Gòn 3.6km, có vị trí địa lý (theo bản đồ quy hoạch và sắp xếp hành chính mới):
- Phía Đông và Đông Nam: Giáp với phường Bến Thành và phường Cầu Ông Lãnh (thuộc Quận 1) với ranh giới là đường Nguyễn Thị Minh Khai.
- Phía Tây: Giáp với phường Xuân Hòa và phường Vườn Lài (các phường đã sáp nhập khác của Quận 3) với ranh giới là đường Điện Biên Phủ.
- Phía Nam: Giáp phường Vườn Lài (Quận 3) với ranh giới là đường Lý Thái Tổ và phường Chợ Quán (Quận 5) với ranh giới là bùng binh Ngã sáu Cộng Hòa.
- Phía Bắc: Giáp Phường Võ Thị Sáu (Quận 3) và Quận 1.
3.2. Các tuyến đường trọng điểm đi qua (đường Điện Biên Phủ, Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Thiện Thuật , Vườn Chuối, Trần Hưng Đạo…)
Phường Bàn Cờ được bao bọc và xuyên tâm bởi các trục đường huyết mạch, mang tính di sản và thương mại cao:
- Trục ranh giới: Đường Điện Biên Phủ, đường Nguyễn Thị Minh Khai, đường Lý Thái Tổ và đường Cách Mạng Tháng Tám.
- Trục "xương sống" (Lõi): Đường Nguyễn Đình Chiểu (trục thương mại chính), đường Nguyễn Thiện Thuật (nổi tiếng với khu ẩm thực và chung cư cũ), đường Vườn Chuối, đường Bàn Cờ.
- Trục kết nối: Đường Cao Thắng, đường Võ Văn Tần. (Lưu ý: Trục đường Trần Hưng Đạo nằm gần khu vực Ngã sáu Cộng Hòa, là điểm kết nối quan trọng ở phía Nam phường).
3.3. Trụ sở UBND Phường Bàn Cờ : Địa chỉ và SĐT liên hệ
Trụ sở hành chính trung tâm của "siêu phường" mới được đặt tại địa điểm có vị trí thuận lợi để phục vụ người dân của cả 5 khu vực cũ:
- Địa chỉ chính thức: 611/20 Điện Biên Phủ, Phường Bàn Cờ, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Số điện thoại: 028 3943 1124.
Lưu ý: Các trụ sở UBND của 4 phường cũ (1, 2, 4, 5) sẽ được chuyển đổi thành các Trạm Hành chính Khu vực.
4. Hướng dẫn thủ tục hành chính sau sáp nhập
Đây là phần thông tin pháp lý quan trọng nhất mà 67.616 người dân và hàng ngàn doanh nghiệp cần nắm rõ.
4.1. Sáp nhập phường có phải làm lại Sổ hồng / Sổ đỏ không?
- Khẳng định: KHÔNG bắt buộc phải làm lại ngay. Sổ hồng, Sổ đỏ đã cấp với tên phường cũ (ví dụ: "Phường 3, Quận 3") vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý và được công nhận cho mọi giao dịch.
- Việc cập nhật tên mới "Phường Bàn Cờ, TP. Hồ Chí Minh" sẽ được cơ quan chức năng thực hiện miễn phí khi người dân phát sinh các thủ tục giao dịch như: Mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp ngân hàng.
- Thủ tục: Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện đính chính (ghi chú) địa chỉ mới vào Trang 4 của Giấy chứng nhận, không cần cấp đổi sổ mới.
4.2. Thủ tục cập nhật CCCD, hộ khẩu, BHYT
- CCCD/VNeID: Cơ quan Công an sẽ tự động cập nhật thông tin nơi thường trú trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và ứng dụng VNeID. Người dân không cần đi đổi thẻ CCCD gắn chip ngay, thẻ cũ vẫn hợp lệ.
- Hộ khẩu (Sổ giấy đã bãi bỏ): Thông tin tự động cập nhật trên hệ thống.
- BHYT, BHXH, Hộ chiếu: Tất cả giấy tờ còn thời hạn sử dụng vẫn có giá trị pháp lý bình thường.
4.3. Doanh nghiệp cần đổi Giấy phép kinh doanh như thế nào?
- Đây là thủ tục BẮT BUỘC. Phường Bàn Cờ là nơi tập trung rất nhiều doanh nghiệp, hộ kinh doanh cá thể.
- Thủ tục: Doanh nghiệp phải thực hiện "Thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp" (cụ thể là thay đổi địa chỉ trụ sở chính) tại Phòng Đăng ký kinh doanh - Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM.
- Khuyến nghị: Doanh nghiệp cần làm sớm để đồng bộ thông tin trên Hóa đơn điện tử, Chữ ký số, Con dấu, và các Hợp đồng giao dịch.
5. Hạ tầng & Tiện ích Phường Bàn Cờ
Phường Bàn Cờ sở hữu hạ tầng đồng bộ, tiện ích hiện đại: giao thông thuận tiện, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên… đáp ứng nhu cầu sống, kinh doanh.
5.1. Tiện ích giáo dục
Phường Bàn Cờ sở hữu một trong những hệ thống giáo dục công lập lâu đời và dày đặc nhất thành phố, với các trường điểm như: THCS Bàn Cờ, THCS Colette, THPT Nguyễn Thị Diệu, cùng hàng loạt trường tiểu học trong bán kính 1km.
5.2. Tiện ích y tế
Khu vực này là "thủ phủ" y tế, với Bệnh viện Bình Dân (một trong những bệnh viện tuyến đầu cả nước) nằm ngay trong lõi phường. Đồng thời, phường tiệm cận các bệnh viện lớn khác như Bệnh viện Từ Dũ, Bệnh viện Mắt, Bệnh viện Da liễu chỉ trong 5-10 phút di chuyển.
5.3. Tiện ích thương mại
Biểu tượng thương mại của phường chính là Chợ Bàn Cờ (thuộc khu vực Phường 3 cũ). Đây là một trong những khu chợ bán lẻ sầm uất, lâu đời và đa dạng nhất Sài Gòn. Cùng với đó là các tuyến phố kinh doanh thời trang (Nguyễn Đình Chiểu), ẩm thực (Nguyễn Thiện Thuật) hoạt động 24/7.
6. Đánh giá & Tiềm năng đầu tư nhà đất tại Phường Bàn Cờ
Phường Bàn Cờ sở hữu vị trí trung tâm, hạ tầng thương mại dày đặc và cộng đồng dân cư sầm uất, tạo lợi thế vượt trội cho an cư lẫn kinh doanh. Thị trường nhà đất Quận 3 tại khu vực này luôn giữ mức thanh khoản cao và tiềm năng tăng.
6.1 Khu vực phường 1 (cũ)
- DNA: Khu dân cư hẻm xe hơi, giáp CMT8 và Lý Thái Tổ.
- Phân tích: Thị trường bán nhà phường 1 (cũ) tập trung vào phân khúc nhà hẻm lớn, yên tĩnh, nhiều văn phòng công ty. Vị trí giáp Quận 10 và trục CMT8 mang lại giá trị thương mại ổn định. Nhà tại đây thường có kết cấu tốt, pháp lý chuẩn.
6.2 Khu vực phường 2 (cũ)
- DNA: Lõi "bàn cờ", hẻm dân sinh điển hình.
- Phân tích: Đây là khu vực thể hiện rõ nhất kết cấu "bàn cờ". Nhu cầu bán nhà phường 2 (cũ) luôn cao, chủ yếu là nhà hẻm 3m, diện tích nhỏ (dưới 40m²). Tính thanh khoản cực cao do tài chính "vừa túi" (cho người muốn nhập hộ khẩu trung tâm) và tiềm năng cho thuê phòng.
6.3 Khu vực phường 3 (cũ)
- DNA: "Trái tim" thương mại, tâm điểm là Chợ Bàn Cờ.
- Phân tích: Đây là khu vực sôi động nhất. Thị trường nhà bán phường 3 (cũ) luôn "nóng". Nhà mặt tiền và hẻm lớn (hẻm chợ) có giá trị kinh doanh vô song. Nhà đầu tư săn lùng nhà nát tại đây để xây CHDV hoặc mặt bằng cho thuê.
6.4 Khu vực phường 4 (cũ)
- DNA: Khu dân trí cao, giáp trục Nguyễn Đình Chiểu.
- Phân tích: Vị trí vàng, tiệm cận các trục đường lớn. Phân khúc nhà bán phường 4 (cũ) được săn đón để làm văn phòng, spa, boutique. Hẻm xe hơi khu vực này có giá trị rất cao, tương đương mặt tiền quận ven.
6.5 Khu vực phường 5 (cũ)
- DNA: Vị trí "vàng" giáp Quận 1 (ranh giới Nguyễn Thị Minh Khai).
- Phân tích: Đây là khu vực "đắt giá" nhất. Nhu cầu nhà bán phường 5 (cũ) luôn cao từ các nhà đầu tư lớn. Vị trí chỉ cách Dinh Độc Lập, công viên Tao Đàn vài bước chân. BĐS tại đây là tài sản "giữ tiền" và "biểu tượng" đẳng cấp.
7. Phân tích thị trường & Tiềm năng Bất động sản Phường Bàn Cờ
Phân tích thị trường bất động sản Phường Bàn Cờ: giá trị đất vàng, nhu cầu ở thực cao, tiềm năng đầu tư, kinh doanh và cho thuê hấp dẫn.
7.1. Phân khúc nhà mặt tiền Phường Bàn Cờ
- Phân khúc nhà mặt tiền phường Bàn Cờ tập trung trên các trục Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Thiện Thuật, Cao Thắng, Võ Văn Tần.
- Đây là tài sản "gà đẻ trứng vàng" đúng nghĩa. Giá trị không chỉ nằm ở đất mà còn ở thương hiệu tuyến đường. Nguồn cung bằng 0, giao dịch chủ yếu là "trao tay" nội bộ.
7.2. Phân khúc nhà hẻm Phường Bàn Cờ
Đây là "đặc sản" và là phân khúc chủ lực của phường.
- Nhà hẻm Phường Bàn Cờ có tính thanh khoản cao nhất thị trường. Kết cấu "bàn cờ" giúp các hẻm đều thông thoáng.
- Nhà đầu tư săn lùng nhà hẻm (dù diện tích nhỏ) để xây dựng mô hình Căn hộ dịch vụ (CHDV) cho thuê, với tỷ lệ lấp đầy luôn trên 95% do vị trí trung tâm.
7.3. Căn Hộ Phường Bàn Cờ
Thị trường Căn Hộ Phường Bàn Cờ cực kỳ khan hiếm nguồn cung mới.
- Phần lớn là các chung cư cũ, lâu đời như Chung cư Nguyễn Thiện Thuật. Các dự án này đang nằm trong tầm ngắm cải tạo, xây mới, hứa hẹn tiềm năng X2, X3 tài sản nếu được phê duyệt.
- Nguồn cung căn hộ mới (nếu có) sẽ ngay lập tức thiết lập một mặt bằng giá "hạng sang" (luxury) do quỹ đất đã cạn kiệt.
7.5. Thị trường nhà cho thuê Phường Bàn Cờ
- Với mật độ dân số 68.300 người/km² và vị trí lõi trung tâm, thị trường nhà cho thuê Phường Bàn Cờ là một "mỏ vàng" không bao giờ cạn.
- Nhu cầu thuê đa dạng: từ sinh viên, nhân viên văn phòng (thuê phòng/CHDV) đến các thương hiệu (thuê mặt bằng Nguyễn Đình Chiểu) và công ty (thuê nhà hẻm xe hơi làm văn phòng).
8. Kết luận: Có nên mua nhà đất Phường Bàn Cờ thời điểm này?
8.1. Tổng kết ưu điểm
Việc sáp nhập thành "Phường Bàn Cờ" càng củng cố vị thế bất động sản tại đây:
- Vị trí Trung tâm của Trung tâm: Nằm tại Quận 3, giáp ranh Quận 1, Quận 5, Quận 10.
- Mật độ Dân số Vàng: Gần 70.000 dân trong 1km² đảm bảo nhu cầu ở, thuê và kinh doanh là thật 100%.
- Hệ sinh thái Tiện ích Hoàn hảo: Mọi tiện ích (Chợ Bàn Cờ, Bệnh viện Bình Dân, trường học) đều nằm trong khoảng đi bộ.
- Tài sản Giữ tiền (Safe Haven): Bất động sản Quận 3, đặc biệt là khu Bàn Cờ, là tài sản "trú ẩn" an toàn, chống trượt giá và lạm phát tốt nhất.
8.2. Lời khuyên cho nhà đầu tư
- Nhà đầu tư Dòng tiền: Đây là thị trường lý tưởng. Ưu tiên săn nhà nát, nhà cũ hẻm 3m trở lên (đặc biệt khu Phường 2, 3 cũ) để cải tạo, xây mới mô hình CHDV cho thuê. Biên lợi nhuận ổn định.
- Nhà đầu tư Tích sản (An cư): Chấp nhận nhà diện tích nhỏ (dưới 40m²) để đổi lấy hộ khẩu trung tâm và tiện ích "all-in-one". Ưu tiên hẻm xe hơi khu Phường 1, 4, 5 (cũ) nếu tài chính mạnh.
- Rào cản: Hầu hết nhà đất đều có diện tích nhỏ và hạ tầng (hẻm, cống) đã cũ, quá tải. Không dành cho nhà đầu tư "lướt sóng" tìm kiếm lợi nhuận đột biến ngắn hạn.
--Nhà Đất VN--
