Hà Nội đã chính thức chứng kiến một cuộc tái cấu trúc hành chính mang tính lịch sử: sự ra đời của Phường Ba Đình. Đây không chỉ là một "siêu phường" về quy mô, mà là một sự hợp nhất "chưa từng có", sáp nhập 10 phường lõi từ hai quận di sản Ba Đình (cũ) và Hoàn Kiếm (cũ).
Phường Ba Đình mới giờ đây không chỉ là trung tâm hành chính-chính trị của cả nước, mà còn là một "vùng đất di sản" thống nhất, ôm trọn Hồ Tây (khu Trúc Bạch), Lăng Bác, Hoàng Thành và cả "lõi" Phố Cổ (Đồng Xuân). Với tư cách là chuyên gia, Nhà Đất VN sẽ phân tích chuyên sâu bản đồ địa giới, các thủ tục pháp lý (Sổ hồng, CCCD) và tiềm năng "vàng ròng" của bất động sản tại "siêu phường" đắt giá nhất Việt Nam này.
1. Thông tin nhanh về Phường Ba Đình, TP Hà Nội (mới)
| Tiêu chí | Thông số chi tiết |
| Tên đơn vị hành chính | Phường Ba Đình |
| Diện tích tự nhiên | 2,97 km² |
| Quy mô dân số | 65.023 người |
| Mật độ dân số | 21.893 người/km² |
| Đơn vị sáp nhập | Phường Quán Thánh, phường Trúc Bạch, cùng một phần phường Cửa Nam, Điện Biên, Đội Cấn, Kim Mã, Ngọc Hà, Thụy Khuê, Cửa Đông, Đồng Xuân |
| Căn cứ pháp lý | Nghị quyết số 1656/NQ-UBTVQH15 |
| Vị trí | Trung tâm thành phố Hà Nội, giáp quận Long Biên, Cầu Giấy |
| Trụ sở hành chính | Số 2 phố Trúc Bạch, Phường Ba Đình, Hà Nội |
2. Tổng quan Phường Ba Đình Hà Nội sau sáp nhập
Phường Ba Đình Hà Nội sau sáp nhập năm 2025 mang diện mạo đô thị hiện đại, mở rộng quy mô dân cư và hạ tầng, giữ vai trò trung tâm hành chính - chính trị quan trọng của Thủ đô.
.jpg)
2.1. Phường Ba Đình sáp nhập gồm những phường nào?
Phường Ba Đình được hình thành trên cơ sở sáp nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của 10 phường trung tâm. Đây là một cuộc sáp nhập "liên quận" lịch sử:
8 phường thuộc Quận Ba Đình (cũ):
- Phường Quán Thánh
- Phường Trúc Bạch
- Phường Điện Biên
- Phường Đội Cấn
- Phường Kim Mã
- Phường Ngọc Hà
- Phường Thụy Khuê
2 phường thuộc Quận Hoàn Kiếm (cũ):
- Phường Cửa Đông
- Phường Đồng Xuân
2.2. Phường Ba Đình sáp nhập theo Nghị quyết nào?
Cơ sở pháp lý cao nhất cho việc sáp nhập và thành lập Phường Ba Đình được quy định rõ ràng tại:
Nghị quyết số 1656/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ban hành và có hiệu lực ngày 16/6/2025, về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của thành phố Hà Nội năm 2025.
Cụ thể, khoản 3 của Nghị quyết quy định: Sắp xếp toàn bộ diện tích tự nhiên, quy mô dân số của phường Quán Thánh, phường Trúc Bạch, cùng một phần diện tích, dân số của các phường Cửa Nam, Điện Biên, Đội Cấn, Kim Mã, Ngọc Hà, một phần phường Thụy Khuê, và phần còn lại của phường Cửa Đông, Đồng Xuân sau khi sắp xếp theo quy định tại khoản 1 Điều này, để thành lập phường mới có tên gọi phường Ba Đình.
Việc sáp nhập này được thực hiện trên cơ sở Nghị quyết số 76/2025/UBTVQH15 (ban hành ngày 14/4/2025, có hiệu lực từ 15/4/2025) về tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình 2 cấp: Thành phố & Phường, đồng thời bãi bỏ cấp Quận/Huyện trước đây.
Đây là văn bản pháp lý gốc, đóng vai trò nền tảng để các cơ quan chức năng tiến hành đồng bộ dữ liệu dân cư, cập nhật bản đồ địa chính, và điều chỉnh hồ sơ, giấy tờ hành chính - pháp lý liên quan sau khi sáp nhập.
2.3. Diện tích và quy mô dân số Phường Ba Đình sau sáp nhập
Các số liệu thống kê chính thức của Phường Ba Đình mới (sau khi hợp nhất 10 phường) được ghi nhận như sau:
- Tổng diện tích tự nhiên: 2,97 km²
- Quy mô dân số (ước tính 2025): Khoảng 65.023 người
- Mật độ dân số: 21.893 người/km²
Mật độ 21.893 người/km² là rất cao. Tuy nhiên, giá trị của Phường Ba Đình không chỉ nằm ở mật độ dân sinh mà còn ở mật độ "quyền lực" hành chính (Lăng Bác, Hoàng Thành), di sản (Phố Cổ) và thương mại (Chợ Đồng Xuân).
3. Bản đồ & Địa giới hành chính Phường Ba Đình
Phường Ba Đình mới là 'trái tim' của Việt Nam, hợp nhất lõi chính trị (Lăng Bác, Hoàng thành) và lõi thương mại (Phố Cổ, Đồng Xuân). Vị trí 'độc tôn', ôm trọn Hồ Tây (khu Trúc Bạch) và giáp ranh Quận Hoàn Kiếm, Tây Hồ, Đống Đa.
3.1. Phường Ba Đình ở đâu? Thuộc quận nào?
Sau khi sáp nhập 10 phường từ hai quận Ba Đình và Hoàn Kiếm, Phường Ba Đình mới sở hữu vị trí "kim cương" tuyệt đối, là hạt nhân của Thủ đô Hà Nội. Vị trí địa lý (theo bản đồ sắp xếp mới) được xác định lại:
- Phía Bắc: Giáp phường Tây Hồ và phường Hồng Hà.
- Phía Đông: Giáp phường Hoàn Kiếm.
- Phía Nam: Giáp giáp phường Cửa Nam, phường Văn Miếu - Quốc Tử Giám, phường Ô Chợ Dừa, phường Giảng Võ
- Phía Tây: Giáp giáp phường Ngọc Hà
3.2. Các tuyến đường trọng điểm đi qua
Mạng lưới giao thông của phường là mạng lưới "di sản", nơi mỗi con phố là một biểu tượng:
- Trục Di sản - Chính trị: Hoàng Diệu, Điện Biên Phủ, Trần Phú, Phan Đình Phùng.
- Trục Ven Hồ/Ven Cổ: Yên Phụ (đoạn nhỏ), Thụy Khuê, Phùng Hưng, Hàng Cót.
- Trục Thương mại - Dân sinh: Đội Cấn, Kim Mã, Hoàng Hoa Thám, Cửa Đông, Hàng Lược.
3.3. Trụ sở UBND Phường Ba Đình: Địa chỉ và SĐT liên hệ
Do sáp nhập 10 phường, hệ thống trụ sở được bố trí tại các địa điểm chiến lược:
- Trụ sở Đảng ủy: Số 12 - 14 phố Phan Đình Phùng, Phường Ba Đình, Hà Nội.
- Trụ sở Hành chính (UBND): Số 2, phố Trúc Bạch, Phường Ba Đình, TP. Hà Nội.
- Số điện thoại: 02437164477
4. Hướng dẫn thủ tục hành chính sau sáp nhập
Phường Ba Đình hướng dẫn chi tiết các thủ tục hành chính sau sáp nhập như cập nhật hộ khẩu, giấy tờ đất, đăng ký kinh doanh, và điều chỉnh thông tin cá nhân đúng quy định.
4.1. Sáp nhập phường có phải làm lại Sổ hồng / Sổ đỏ không?
- Khẳng định: KHÔNG bắt buộc phải làm lại ngay lập tức. Sổ hồng, Sổ đỏ đã cấp với tên phường cũ (ví dụ: "Phường Quán Thánh" hay "Phường Đồng Xuân") vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý.
- Việc cập nhật tên mới "Phường Ba Đình" sẽ được cơ quan chức năng thực hiện miễn phí khi người dân phát sinh các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp ngân hàng.
- Thủ tục: Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện đính chính (ghi chú) địa chỉ mới vào Trang 4 của Giấy chứng nhận.
4.2. Thủ tục cập nhật Căn cước công dân (CCCD), hộ khẩu, BHYT
- CCCD/VNeID: Cơ quan Công an sẽ tự động cập nhật thông tin nơi thường trú trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và ứng dụng VNeID. Người dân không cần đi đổi thẻ CCCD gắn chip ngay, thẻ cũ vẫn hợp lệ.
- Hộ khẩu (Sổ giấy đã bãi bỏ): Thông tin tự động cập nhật trên hệ thống.
- BHYT, BHXH, Hộ chiếu: Tất cả giấy tờ còn thời hạn sử dụng vẫn có giá trị pháp lý bình thường.
4.3. Doanh nghiệp cần đổi Giấy phép kinh doanh như thế nào?
- Đây là thủ tục BẮT BUỘC. Phường Ba Đình là nơi tập trung hàng chục ngàn doanh nghiệp và hộ kinh doanh Phố Cổ.
- Thủ tục: Doanh nghiệp phải thực hiện "Thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp" (thay đổi địa chỉ trụ sở) tại Phòng Đăng ký kinh doanh - Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội.
- Khuyến nghị: Phải làm ngay để đồng bộ thông tin trên Hóa đơn điện tử, Chữ ký số, Con dấu, và các Hợp đồng giao dịch, tránh gián đoạn kinh doanh.
5. Đánh giá Hạ tầng & Tiện ích Phường Ba Đình
Phường Ba Đình sau sáp nhập sở hữu hạ tầng đồng bộ, giao thông hiện đại, cùng hệ thống trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và không gian xanh đáp ứng tiêu chuẩn đô thị trung tâm.
5.1. Tiện ích giáo dục (Danh sách trường học nổi bật)
Phường Ba Đình sở hữu "di sản" giáo dục của Thủ đô, với các trường công lập danh giá nhất:
- THPT Chu Văn An (khu Thụy Khuê)
- THCS Nguyễn Tri Phương (khu Quán Thánh)
- THCS Ba Đình (khu Ngọc Hà)
Các trường tiểu học chất lượng cao như Tiểu học Phan Chu Trinh, Nguyễn Tri Phương.
5.2. Tiện ích y tế
Đây là "thủ phủ" y tế tuyến đầu của cả nước, kế thừa:
- Bệnh viện Xanh Pôn (Saint Paul) (khu Điện Biên)
- Bệnh viện Tim Hà Nội (khu Trúc Bạch)
- Bệnh viện Việt Nam - Cu Ba (khu Cửa Đông)
- Bệnh viện Hòe Nhai (khu Quán Thánh)
5.3. Tiện ích thương mại, chợ, siêu thị…)
Phường Ba Đình là một "siêu thị mặt đất" (street retail):
- Chợ Đồng Xuân - Chợ Bắc Qua: "Trái tim" bán sỉ của miền Bắc (khu Đồng Xuân cũ).
- Chợ Châu Long, Chợ Ngọc Hà: Các chợ dân sinh di sản.
- Khu phố ẩm thực: "Đảo" Trúc Bạch, Phố Cổ (Cửa Đông), Phố ven hồ (Thụy Khuê).
6. Phân tích tiềm năng đầu tư theo khu vực cũ (Khu vực trọng điểm sau sáp nhập)
6.1. Khu vực phường Quán Thánh cũ:
- DNA: BĐS "Di sản" - Biệt thự.
- Phân tích: Thị trường bán nhà phường Quán Thánh (cũ) là BĐS "tích sản" (legacy asset). Nổi bật là các biệt thự cổ (Phan Đình Phùng) và nhà hẻm lớn. Giá trị neo theo sự khan hiếm và vị thế.
6.2. Khu vực phường Trúc Bạch cũ:
- DNA: "Bán đảo" ven hồ - Dòng tiền F&B & CHDV.
- Phân tích: Thị trường bán nhà phường Trúc Bạch (cũ) là BĐS dòng tiền (cash flow). Giá trị neo theo khả năng kinh doanh F&B và cho thuê Căn hộ dịch vụ (CHDV) cao cấp cho người nước ngoài.
6.3. Khu vực Phường Cửa Nam cũ:
- DNA: "Cửa ngõ" Phố Cổ - Dân sinh & Thương mại.
- Phân tích: Thị trường nhà bán phường Cửa Nam (cũ) là BĐS thương mại mặt tiền (Lê Duẩn) và nhà dân sinh lâu đời, giáp ranh ga Hà Nội.
6.4. Khu vực Phường Đội Cấn cũ:
- DNA: BĐS "Ở thực" (Real Demand).
- Phân tích: Thị trường nhà bán phường Đội Cấn (cũ) là BĐS "giá trị thật". Nhu cầu an cư cao, nhà hẻm (đặc biệt hẻm ô tô) có tính thanh khoản (thanh khoản) tốt nhất.
6.5. Khu vực Phường Kim Mã cũ:
- DNA: BĐS "Ngoại giao" & Văn phòng.
- Phân tích: Thị trường nhà bán phường Kim Mã (cũ) hưởng lợi từ "khu Ngoại giao đoàn" và các Đại sứ quán. Hẻm xe hơi được săn lùng để mở văn phòng, CHDV cho chuyên gia.
6.6. Khu vực Phường Ngọc Hà cũ:
- DNA: "Làng Cổ" trong Phố - Dân trí cao.
- Phân tích: Thị trường nhà bán phường Ngọc Hà (cũ) là BĐS an cư lý tưởng. Yên tĩnh, dân trí cao, nhiều hẻm "bàn cờ" thông thoáng, sát Lăng Bác.
6.7. Khu vực Phường Thụy Khuê cũ:
- DNA: BĐS "View Hồ Tây".
- Phân tích: Phân khúc nhà bán phường Thụy Khuê (cũ) có giá trị "view hồ" đắt giá. Nhà mặt tiền làm F&B, khách sạn. Nhà hẻm (đặc biệt hẻm thông ra hồ) làm CHDV cao cấp.
6.8. Khu vực Phường Cửa Đông cũ:
- DNA: "Lõi Phố Cổ" - Kinh doanh.
- Phân tích: Thị trường nhà bán phường Cửa Đông (cũ) 100% là BĐS thương mại. Nhà mặt tiền (Phùng Hưng, Hàng Gà, Hàng Cót) là "vàng ròng" để kinh doanh.
6.9. Khu vực Phường Đồng Xuân cũ:
- DNA: "Trái tim" Bán sỉ - Chợ Đồng Xuân.
- Phân tích: Thị trường nhà bán phường Đồng Xuân (cũ) là BĐS "thương mại" thuần túy. Giá trị BĐS neo theo khả năng kinh doanh (kho bãi, bán sỉ) của Chợ Đồng Xuân.
7. Phân tích thị trường & Tiềm năng Bất động sản Phường Ba Đình
7.1. Phân khúc nhà mặt tiền Phường Ba Đình
- "Nhà mặt tiền Ba Đình" là phân khúc "tài sản di sản" (legacy asset) và "tài sản thương hiệu" (branded property).
- Nguồn cung bằng 0. Giá trị không tính bằng m² mà bằng "thương hiệu" tuyến phố (Phan Đình Phùng, Hoàng Diệu, Hàng Gà, Đồng Xuân).
7.2. Phân khúc nhà hẻm Phường Ba Đình
- "Nhà hẻm Ba Đình" có 3 chức năng:
- An cư cao cấp: Hẻm "bàn cờ" khu Ngọc Hà, Quán Thánh.
- Kinh doanh CHDV: Hẻm ven hồ (Trúc Bạch, Thụy Khuê), khu Ngoại giao (Kim Mã).
- Kho hàng/Kinh doanh: Hẻm Phố Cổ (Đồng Xuân, Cửa Đông).
7.3. Đất nền Phường Ba Đình
- Phân khúc "đất ở Phường Ba Đình" (đất nền) đã "tuyệt chủng" 100%.
- Giao dịch chỉ là "nhà nát" (bán đất tặng nhà) hoặc các lô đất "biệt thự" hiếm hoi còn sót lại, pháp lý phức tạp (thường là đất công, đất sở hữu chung).
7.4. Các dự án căn hộ tại Phường Ba Đình
- "Dự án căn hộ chung cư Ba Đình" cực kỳ khan hiếm.
- Nguồn cung chủ yếu là các dự án cải tạo chung cư cũ (Khu Trúc Bạch, Ngọc Hà) hoặc các dự án siêu sang "hàng hiếm" (như Hanoi Aqua Central lân cận).
7.5. Thị trường nhà cho thuê Phường Ba Đình
"Nhà cho thuê Ba Đình" là thị trường "vua" dòng tiền, phân hóa rõ rệt:
- Tệp khách Ngoại giao/Chuyên gia: (Thuê CHDV, Biệt thự khu Trúc Bạch, Kim Mã).
- Tệp khách Kinh doanh (Retail/F&B): (Thuê mặt bằng Phố Cổ, Quán Thánh, Trúc Bạch).
- Tệp khách Bán sỉ: (Thuê kho/kiosk khu Đồng Xuân).
8. Kết luận: Có nên mua nhà đất Phường Ba Đình thời điểm này?
8.1. Tổng kết ưu điểm
- Vị thế "Độc tôn Tuyệt đối": Là sự hợp nhất chưa từng có của lõi Chính trị (Lăng Bác, Hoàng Thành) và lõi Di sản (Phố Cổ, Hồ Tây), là "tọa độ vàng" không thể thay thế của cả nước.
- Tài sản "Di sản" (Legacy Asset): BĐS tại đây là tài sản "giữ tiền" (safe-haven) và "truyền đời", có khả năng chống lạm phát và trượt giá tuyệt đối.
- Hạ tầng "Kép": Thừa hưởng hạ tầng "di sản" (biệt thự, phố cổ) và hạ tầng "hiện đại" (văn phòng, CHDV cao cấp), tạo nên môi trường sống và kinh doanh đa dạng.
- Cộng đồng Tinh hoa: Là nơi an cư của cộng đồng dân trí cao, giới tinh hoa, chính khách lâu đời, đảm bảo môi trường sống an ninh, văn minh tuyệt đối.
8.2. Lời khuyên cho nhà đầu tư
- Đây là thị trường "Tích sản", không phải "Lướt sóng". BĐS Phường Ba Đình không dành cho nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận đột biến (X2, X3). Đây là "nơi trú ẩn" (safe-haven) của dòng tiền lớn, tìm kiếm sự ổn định và giá trị truyền đời.
- Nhà đầu tư Dòng tiền (Cash flow): Ưu tiên "số 1" là nhà hẻm khu Trúc Bạch, Kim Mã, Thụy Khuê để xây Căn hộ dịch vụ (CHDV) cao cấp, phục vụ tệp khách ngoại giao/chuyên gia.
- Nhà đầu tư Thương mại: Tập trung săn mặt bằng tại khu Cửa Đông, Đồng Xuân nếu am hiểu thị trường bán sỉ.
- Rào cản: "Ticket size" (tổng vốn đầu tư) CỰC KỲ LỚN. Pháp lý phức tạp (nhà cổ, đồng sở hữu). Hạ tầng cũ, quá tải.
--Nhà Đất VN--
