+1 để tin của bạn có vị trí cao trên google
Tách thửa: Nơi chỉn chu, nơi nhếch nhác
Cập nhật: 03:22 17/06/2017
Nhiều khu vực được làm hạ tầng và phân lô xong nhưng chỉ một thời gian ngắn, đường nội bộ đã nứt nẻ, vỉa hè xuống cấp...

Năm 2014 UBND TP.HCM ban hành Quyết định (QĐ) 33 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP. Ba năm kể từ ngày QĐ này có hiệu lực, các quy định đã góp phần tạo điều kiện cho người dân có nhà ở hợp pháp. Tuy nhiên, cạnh đó cũng có rất nhiều bất cập phát sinh, không ít tổ chức, cá nhân trục lợi từ những quy định này...

Những “tiểu dự án” chỉn chu

Chúng tôi đến khu nhà ở Nam Khang trên đường Nguyễn Duy Trinh, phường Long Trường, quận 9, rộng gần 2.000 m 2 . Từ ngoài cổng vào, chúng tôi nhầm tưởng như một dự án triển khai bài bản chứ không phải chỉ phân lô, tách thửa như thường thấy ở những khu đất khác. Mỗi lô đất được tách có diện tích từ trên 50 m 2 , đáp ứng đủ các tiêu chuẩn theo quy định tại QĐ 33.

Khu nhà ở này đã hoàn thiện hạ tầng, đường rộng, được đổ nhựa chắc chắn, vỉa hè và cống thoát nước đầy đủ. Những dãy bóng cao áp bên cạnh những cây xanh mới trồng cho thấy khu đất được phân lô rất hợp lý. Đặc biệt, toàn bộ hệ thống dây cáp viễn thông và dây điện được đi âm, không để nổi khiến không gian của khu nhà ở rất rộng và thoáng. Theo khảo sát của chúng tôi, đây là một trong những khu hiếm hoi ở quận 9 được phân lô một cách bài bản như thế.

Một “tiểu dự án” khác chúng tôi ghé tới là khu nhà Minh Ân ở đường XT6, xã An Phú Đông 1, huyện Hóc Môn. Khu dân cư này đã có người dân vào ở với những căn nhà hai tầng khang trang, các căn nhà có diện tích 80-126 m 2 . Về ở đây từ đầu năm 2016, ông Lê Hữu Cường cho biết: Gần hai năm sinh sống, mọi thứ trong khu nhà ở từ đường sá đi lại, cấp thoát nước đều ổn.

Ông Cường cho hay lúc trước ông mua đất với giá 900 triệu đồng (khoảng 7 triệu đồng/m 2 ), sau đó xây xong mới vào ở. “Tôi thích khu vực này vì rất thông thoáng, sạch sẽ, đường sá rộng rãi, không gian rất yên tĩnh. Với giá tiền này, rất khó để mua nhà ở những dự án với diện tích như nhà tôi đang ở, lại có đầy đủ hạ tầng như thế” - ông Cường hài lòng nói.

Đặc biệt, tìm đến khu nhà ở Vạn Xuân tại phường Thạnh Lộc, quận 12, nếu không được giới thiệu thì chúng tôi cũng rất khó tưởng tượng đây chỉ là một khu phân lô, tách thửa thông thường. Đó là một khu nhà ở hơn 20 căn, nhà cửa thiết kế rất đẹp, đồng bộ, có hồ bơi, một công viên nhỏ được bố trí cây xanh, tiểu cảnh khá hài hòa và xinh xắn. Đồng thời khu vực có cả bảo vệ trực 24/24 giờ.

Ông Tạ Minh Huân, một cư dân trong “tiểu dự án” này cho biết các gia đình ở đây còn góp tiền lắp tám camera an ninh để bảo vệ cho toàn khu nhà ở. “Chúng tôi đã về sống tại đây hơn hai năm, cơ sở hạ tầng, nhà cửa đều tốt. Không những thế còn có cả hồ bơi, công viên, rất lý tưởng cho người dân cũng như các cháu nhỏ có không gian vui chơi” - ông Huân nói. Ông còn cho biết thêm khu vực phường Thạnh Lộc thường xuyên xảy ra ngập mỗi khi có mưa lớn hoặc triều cường nhưng khu nhà ở này vẫn không bị ảnh hưởng gì.

Tach thua: Noi chin chu, noi nhech nhac - Anh 1

Một khu đất được phân lô, tách thửa vẫn chưa hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng. Ảnh: DUY - GIANG

Tach thua: Noi chin chu, noi nhech nhac - Anh 2

Một khu đất được tách thửa, phân lô hạ tầng làm còn sơ sài. Ảnh: VH

Và những nơi dân chưa hài lòng

Ghi nhận tại các khu vực phân lô nhiều như quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, chúng tôi nhận thấy tất cả khu phân lô đều tuân theo quy định tại QĐ 33. Tuy nhiên, những khu được phân lô bài bản, chỉn chu như đã nêu trên không phải chiếm đa số.

Tại quận 9, kề bên khu đất của Công ty Nam Khang là một khu đất do Công ty Saigon Newland phân lô. Một người dân sống gần đó cho biết khu đất này được hoàn thiện hạ tầng từ năm 2014. Tuy nhiên, theo quan sát của chúng tôi, đã bốn năm trôi qua nhưng hiện nay chỉ có duy nhất… một căn nhà đang trong quá trình xây dựng. Những con đường trong nội khu cũng làm đúng theo tiêu chuẩn của QĐ 33 nhưng vỉa hè xuống cấp, bể gạch hoặc sụt lún.

Chúng tôi gặp ông Lê Mạnh Đạt, một người dân đã mua nhà trong khu này đang đi thăm đất. Ông Đạt cho hay lô đất của ông có diện tích 88 m 2 , đầu năm 2017 ông mua giá 1,9 tỉ đồng. Do chưa có tiền để xây nhà nên ông Đạt tạm thời chưa xây dựng. Chỉ vào phần vỉa hè bị bể lởm chởm, ông Đạt lo lắng: “Tôi thấy hạ tầng làm còn sơ sài, chưa vào ở mà thấy đã xuống cấp rồi”.

Khu đất này nằm cách khu nhà ở Nam Khang kế bên chỉ một hàng rào nhưng có sự chênh lệch nhau về cao độ nền, bên thấp bên cao. Một người dân ở sát ranh khu đất này cho biết sau này nếu chủ đầu tư khu đất này không đảm bảo được vấn đề thoát nước thì khu nhà ở trong tương lai này sẽ lãnh đủ.

Chúng tôi tìm đến một khu đất nằm sâu sau chợ Long Trường (phường Long Trường, quận 9), có diện tích gần 2.000 m 2 , được phân ra gần 40 nền. Ông Hải, người dân sống kế bên, cho biết khu này vừa được làm hạ tầng và phân lô xong từ ba tháng nay. Mới chỉ một thời gian ngắn nhưng chúng tôi thấy đường nội bộ đã nứt nẻ...

Hậu quả của những khu nhà ở làm hạ tầng qua loa, sơ sài sẽ được nhìn thấy ngay sau khi người dân vào ở. Đó là trường hợp xảy ra ở một khu đất phân lô tại hẻm 53 Phan Văn Hớn, xã Xuân Thới Thượng, Hóc Môn. Mua nhà trong khu dân cư này được hơn một năm, bà Đặng Thị Rơi cho biết ban đầu nhìn cũng đẹp, sạch sẽ nhưng từ khi về ở đến nay, con đường trước nhà đã nhiều lần sụt lún.

“Chúng tôi phải gia cố thường xuyên nhưng mỗi khi mưa xuống là đường lại sụt xuống. Khi đường sụt xuống thì chúng tôi mới phát hiện bê tông rất ít, chủ yếu là cát nên cứ bị sụt hoài” - bà Rơi nói.

Một số điểm còn tranh cãi của dự thảo tách thửa

Từ năm 2016, UBND TP.HCM đã giao Sở TN&MT soạn thảo văn bản để thay thế QĐ 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.

Gần một năm bàn về việc sửa đổi QĐ 33, mới đây Sở TN&MT đã có tờ trình và dự thảo gửi UBND TP xem xét. So với QĐ 33, dự thảo lần này có nhiều điểm mới, trong đó một số nội dung còn có nhiều ý kiến khác nhau.

Về việc tách thửa trong khu vực đất quy hoạch dân cư xây dựng mới: Quan điểm của Sở QH-KT và nhiều địa phương cho rằng quy hoạch dân cư xây dựng mới bản chất cũng là đất dân cư nên vẫn phải được tách thửa để đảm bảo quyền lợi của người dân. Một số địa phương như Nhà Bè, Hóc Môn thì có quan điểm ngược lại vì lo ngại sẽ hình thành những khu thiếu kết nối hạ tầng và Nhà nước cũng rất khó quản lý.

Về quy định đất ở từ 2.000 m 2 phải lập dự án theo quy định của Luật Nhà ở: Các địa phương cho rằng thực tế rất nhiều trường hợp chủ đất phân lô có diện tích lớn mà không lập dự án. Khi không lập dự án thì sẽ dẫn tới quá tải về hạ tầng.

Về khái niệm nhà ở hiện hữu: Tại QĐ 33 có quy định thửa đất có nhà ở hiện hữu thì sẽ được tách với diện tích nhỏ hơn so với thửa đất trống. Tuy nhiên, QĐ 33 lại không quy định cụ thể nhà ở hiện hữu là như thế nào nên rất nhiều chủ đất khi phân lô chỉ làm một cái nhà sơ sài để đối phó.

Dự thảo lần này quy định nhà ở hiện hữu phải là nhà được hình thành trước ngày QĐ 33 có hiệu lực (ngày 15-10-2014), đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy.

Hôm nay tọa đàm “Ngăn chặn tách thửa biến tướng”

Từ phản ảnh của các quận/huyện về những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện Quyết định 33/2014, UBND TP.HCM đang xem xét, sửa đổi quyết định này để quy hoạch của các địa phương không bị phá vỡ làm phát sinh nhiều hệ lụy trong công tác quản lý đô thị.

Nhằm mục đích làm rõ các bất cập của Quyết định 33, đồng thời đóng góp ý kiến để UBND TP có những quyết định phù hợp, sáng nay (14-6) Pháp Luật TP.HCM tổ chức tọa đàm “Ngăn chặn tách thửa biến tướng”.

Tọa đàm xoay quanh một số nội dung như: Quyết định 33 đã được các quận/huyện thực hiện như thế nào? Các mặt được và những hạn chế? Những nội dung nào cần được chỉnh sửa cho phù hợp thực tế? Việc không cho đất ở khu dân cư mới không được tách thửa có hợp lý không? Có nên tiếp tục phân ra đất trống và đất có nhà hiện hữu để từ đó quy định diện tích tách thửa? Người mua đất được tách thửa nên lưu ý gì để tránh rủi ro về mặt pháp lý?...

Khách mời gồm đại diện UBND một số quận/huyện, Sở TN&MT, Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, Sở Quy hoạch-Kiến trúc TP.HCM, đại diện một số doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, một số báo, đài...

‘Đầu nậu’ đã lách gì ở quyết định tách thửa?

Từ khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn có hiệu lực, TP.HCM cũng tiến hành soạn thảo văn bản thay thế Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP để thống nhất với các điều khoản của luật và phù hợp với thực tiễn TP.

Sau ba năm ban hành và đi vào thực tiễn, hàng loạt khu nhà ở đã được hình thành nhờ Quyết định 33. Thời điểm này, đến bất kỳ quận/huyện vùng ven và ngoại thành nào cũng rất dễ nhận ra những khu nhà ở ra đời theo quyết định này. Điều này cũng có nghĩa hàng ngàn người dân, trong đó không ít là những người có thu nhập thấp và trung bình có thể tạo lập nhà ở hợp pháp, hợp với khả năng tài chính và có một chỗ an cư lạc nghiệp. Điều mà không dễ dàng gì có thể mua được từ các dự án phát triển nhà ở với giá từ 10 con số như hiện nay.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện theo Quyết định 33, đã có không ít trường hợp vì lợi nhuận nên đã phân lô một cách vội vã, làm hạ tầng sơ sài, qua loa dẫn đến những khu nhà ở kém chất lượng. Thậm chí nhiều khu vừa đi vào ở, hạ tầng đã xuống cấp, rất có thể trong tương lai đây chính là những khu ổ chuột mới. Khi đó không chỉ chính quyền TP phải đau đầu giải quyết hệ lụy mà chính những người dân ở trong những khu nhà ở này phải chịu nhiều thiệt thòi nhất.

Khi đặt vấn đề sửa Quyết định 33, rất nhiều ý kiến nhận định: Quyết định này đang bị các “đầu nậu” lợi dụng, lách quy định để trục lợi, chẳng hạn như một số trường hợp xây những căn nhà tạm bợ để làm cơ sở tách thửa nhỏ hơn. Hoặc một số khu khi tách thửa đã làm hạ tầng không đảm bảo, không đạt yêu cầu. Tuy nhiên, những vấn đề này hoàn toàn nằm trong khả năng kiểm tra, kiểm soát của chính quyền địa phương nơi có đất. Nếu chính quyền kiểm soát chặt thì khó có “đầu nậu” nào có thể qua mặt được.

Cũng có ý kiến cho rằng có rất nhiều “đầu nậu” núp bóng người dân để phân lô, tách thửa nhằm mục đích kinh doanh. Do đó, một trong những mục đích của việc thay thế Quyết định 33 là nhằm hạn chế việc “đầu nậu” lợi dụng để mua bán bất động sản. Nhìn nhận một cách khách quan, đất đai là một tài sản có giá trị lớn, cũng là một thứ hàng hóa và mọi người dân đều có thể kinh doanh để phục vụ cuộc sống của họ. Thay vì người dân tự phân lô và bán thì họ bán lại cho “đầu nậu” làm việc này cũng hoàn toàn bình thường. Bởi vậy, nếu đặt vấn đề hạn chế không để “đầu nậu” tách thửa để kinh doanh e sẽ thiếu thuyết phục.

Thực tế cho thấy những “đầu nậu” muốn phân lô, tách thửa được cũng phải làm đúng tất cả quy định của pháp luật, trong đó có Quyết định 33. Cũng phải thẳng thắn nhìn nhận chính sự tham gia của họ đã đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Và khi họ phân lô, tách thửa dưới sự cho phép của cơ quan công quyền nên sẽ rất khó để gọi việc này là “lách” quy định. Vì vậy, vấn đề cần đặt ra là chính quyền địa phương cần phải hết sức chặt chẽ ngay từ khâu hồ sơ ban đầu cho đến lúc chủ đất thực hiện các công đoạn làm hạ tầng. Kể cả công tác hậu kiểm sau khi tách thửa cũng cần phải được chú ý tới, thay vì bỏ mặc cho người dân “tự xử”.

Mặt khác, nếu Nhà nước rõ ràng, chặt chẽ trong quy định và thực sự nghiêm túc trong công tác tổ chức thực hiện thì không “đầu nậu” nào trục lợi được.

HOA TRÂM

 

Đăng nhập
Tên truy cập
Mật khẩu
Quên mật khẩu ? Đăng ký
Thoát
Phục hồi mật khẩu
Nhập tên đăng nhập và địa chỉ email đã đăng ký tài khoản.
Tên đăng nhập
Email
Gửi Đóng